Управление нежилым помещением в многоквартирном доме

Многоквартирные дома являются не только местом жительства граждан, но и объектом инвестирования и местом ведения бизнеса. При этом договариваться о том, как управлять зданием, собственникам жилой и коммерческой недвижимости приходится по одним общим правилам. Подробнее — в материале.

На сегодняшний день прямого правового регулирования отношений, связанных с правами на нежилые помещения в зданиях, нет. Частично данная проблема решена в п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», согласно которому, поскольку отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289, 290 ГК РФ. Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено ст. 289, 290 Гражданского кодекса РФ, ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Данная позиция Президиума ВАС РФ получила подтверждение и в п. 40, 41 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Таким образом, собственники нежилых помещений как в многоквартирном жилом доме, так и в нежилом здании обладают теми же правами в отношении общего имущества и несут такие же обязанности, что и собственники жилых помещений.

Правовое регулирование

Любое здание — это единый целостный организм, и собственники помещений вынуждены договариваться, чтобы эффективно управлять общим имуществом.

Объектом управления является все имущество, находящееся в общей долевой собственности домовладельцев, в том числе само здание, земельный участок в установленных границах, на котором оно расположено, элементы благоустройства и озеленения, иные объекты недвижимости, связанные с обслуживанием здания.

Согласно положениям п. 11, 24, 31—34, 41 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее — Правила содержания общего имущества в МКД), собственники помещений несут обязанности по надлежащему содержанию общего имущества в соответствии с законодательством РФ.

Как известно, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ). По этому же принципу распределяются и расходы на содержание общего имущества здания.

Из положений ч. 1 ст. 161 ЖК РФ следует, что управление многоквартирным домом представляет собой согласованные действия собственников жилых и нежилых помещений по созданию и поддержанию благоприятных и безопасных условий проживания (использования помещений), надлежащему содержанию общего имущества в доме, решению вопросов пользования общедомовым имуществом, предоставлению коммунальных услуг владельцам квартир и помещений в доме.

Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения определен Правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290.

Выбор способа управления

В соответствии с ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений обязаны сделать выбор, кто будет управлять многоквартирным домом:

непосредственно сами собственники (если в доме не более 30 квартир),

товарищество собственников жилья (жилищный кооператив) или

Если собственники не проявили активность и самостоятельно не выбрали способ управления многоквартирным домом либо принятое решение о выборе способа управления не было реализовано, а также в иных ситуациях, предусмотренных ч. 4 ст. 161 ЖК РФ, орган местного самоуправления проводит конкурс по отбору управляющей организации. Положения ч. 4 ст. 161 ЖК РФ подлежат применению независимо от окончания периода полноценного запуска системы управления многоквартирными домами, введенной ЖК РФ (см. письмо Минстроя России от 20.01.2016 № 1122-АЧ/04 «О новой системе управлением многоквартирными домами»). Постановлением Правительства РФ от 21.12.2018 № 1616 установлены порядок и условия определения уполномоченным органом управляющей организации для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений не избран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация.

Стандарты и порядок осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом установлены Правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 (далее — Правила осуществления деятельности по управлению МКД). С 1 марта 2019 г. действуют некоторые изменения и дополнения, внесенные в указанные Правила постановлением Правительства РФ от 27.03.2018 № 331.

Критериями выбора способа управления могут стать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и техническое состояние общего имущества, в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома (п. 3 Правил осуществления деятельности по управлению МКД). Потребуется провести и анализ собственных ресурсов и возможностей с учетом минимального перечня услуг и работ, которые необходимы для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290.

Непосредственный способ управления приемлем для домов, в которых расположено не более 30 помещений (подп. 1 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ).

При таком способе управления по решению общего собрания собственников помещений выбираются организации для оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в доме. Одной стороной заключаемых договоров в этом случае будут компании (индивидуальные предприниматели), осуществляющие соответствующие виды деятельности, другой — все или большинство собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ). Договоры на предоставление коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями заключаются каждым собственником помещения от своего имени (ч. 2 ст. 164 ЖК РФ). Услуга по обращению с твердыми коммунальными отходами предоставляется региональным оператором по отдельному договору с собственниками помещения (ч. 11.1 ст. 161 ЖК РФ).

Согласно ч. 2.1 ст. 161 ЖК РФ организации, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие поставку тепло-, водо-, энергоносителей, несут ответственность перед собственниками помещений в доме за выполнение своих обязательств по заключенным договорам, а также в соответствии с Правилами содержания общего имущества в МКД и Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354.

В отношениях с третьими лицами от имени собственников помещений в МКД вправе действовать один из собственников помещений, уполномоченный решением общего собрания собственников, либо иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной ему в письменной форме всеми или большинством собственников помещений в доме (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ).

Кроме того, для совместного управления общим имуществом владельцы недвижимости могут объединиться в товарищество собственников жилья. По сути, это тоже непосредственное управление общим имуществом в здании, но при этом создается юридическое лицо. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты. Создание и деятельность ТСЖ регулируются разделом VI ЖК РФ.

Преимущество товарищества заключается в возможности личного управления с использованием элементов деятельности управляющей компании. Правильный выбор правления ТСЖ позволяет решать проблемы эксплуатации оборудования дома и технического содержания мест общего пользования, территории вокруг здания. Члены товарищества сами решают, на что конкретно необходимо направлять денежные суммы, сопоставляют свои запросы с доходами, бережно и разумно распоряжаются собранными и накопленными финансовыми средствами.

Создание ТСЖ дает возможность получить дополнительные доходы от сдачи в аренду неиспользуемого общедомового имущества, размещения рекламы, от услуг, не относящихся к основным и оказываемых членам ТСЖ без взимания дополнительной платы. ТСЖ как юридическому лицу проще заключать договоры с поставщиками и подрядчиками и требовать с них результат, брать кредиты на ремонт здания. Одновременно участники товарищества вправе запрашивать у правления любые сведения, касающиеся деятельности ТСЖ, расходов и доходов, избирать и быть избранными в ревизионную комиссию, влиять на процесс обеспечения и качество коммунальных услуг. Главное — выбрать в правление инициативных граждан, а председателем товарищества — крепкого хозяйственника, который способен установить выгодные договорные отношения с «коммунальщиками», контролировать качественное, своевременное оказание ими услуг, обеспечивать оперативное устранение аварийных ситуаций, урегулировать конфликты с собственниками помещений.

Между тем уязвимым местом функционирования ТСЖ являются налоговые риски, возникающие из-за пробелов в законодательстве. Так, некоторые налоговые органы деятельность ТСЖ по управлению многоквартирным домом для целей налогообложения считают оказанием услуг и выполнением работ, следовательно, реализацией товаров (работ, услуг). Однако ситуация исправляется судебными органами. Особый статус ТСЖ разъяснен в п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 05.10.2007 № 57 «О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами дел, касающихся взимания налога на добавленную стоимость по операциям, связанным с предоставлением жилых помещений в пользование, а также с их обеспечением коммунальными услугами и с содержанием, эксплуатацией и ремонтом общего имущества многоквартирных домов». Как указано в данном постановлении, товарищество не является хозяйствующим субъектом с самостоятельными экономическими интересами, отличными от интересов его членов. Заключая договоры на оказание коммунальных услуг, эксплуатацию, содержание и ремонт жилых помещений и общего имущества в многоквартирных домах, а также трудовые договоры со специалистами, ТСЖ выступает в имущественном обороте не в своих интересах, а в интересах членов товарищества.

Денежные средства, поступающие ТСЖ от его членов в качестве оплаты коммунальных услуг, не признаются налогооблагаемым доходом при условии их перечисления в том же размере поставщикам коммунальных ресурсов (п. 9 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением глав 26.2 и 26.5 НК РФ в отношении субъектов малого и среднего предпринимательства, утвержденного Президиумом Верховного суда РФ 04.07.2018).

Кроме того, в качестве способа управления зданием собственники помещений могут выбрать управление управляющей организацией (далее — УК).

Если общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме выбран именно такой способ управления, то следующими вопросами повестки дня будут, в частности:

выбор конкретной управляющей организации;

утверждение проекта договора управления с существенными условиями;

утверждение сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год, исходя из которой устанавливаются размеры платежей каждого собственника пропорционально его доле собственности.

Решение общего собрания собственников помещений в здании, принятое в установленном ст. 44—48 ЖК РФ порядке, является обязательным для всех собственников помещений, в том числе для тех, которые не участвовали в голосовании (п. 5 ст. 46 ЖК РФ).

Критериями при выборе УК могут быть:

размер уставного капитала юридического лица;

срок действия лицензии на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами;

наличие достаточного опыта по управлению МКД, положительная репутация на рынке оказания данного вида услуг;

количество обслуживаемых УК домов (зданий);

отсутствие задолженности перед ресурсоснабжающими организациями за коммунальные ресурсы;

стоимость услуг по осуществлению функций управления домовым хозяйством;

сопоставимость доходов, полученных за оказание услуг по управлению другими зданиями, с расходами;

соотношение в штате инженерных и рабочих должностей;

режим работы аварийно-диспетчерских служб;

отсутствие фактов применения к УК мер административного воздействия.

Важно помнить, что управляющая компания является коммерческой организацией, главная цель которой — извлечение прибыли от оказания услуг и (или) выполнения работ при управлении многоквартирным домом.

Поэтому выбранная собственниками УК не обязана заключать с ними договор управления, если при этом не учитываются ее интересы.

При выборе УК общим собранием собственников помещений в здании с каждым собственником помещения заключается договор управления на условиях, указанных в проекте, который утвержден решением общего собрания. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (УК) по заданию другой стороны (собственников, органов управления ТСЖ (жилищного, иного специализированного кооператива)) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению домом, по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, предоставлять коммунальные услуги собственникам и пользователям помещений, обеспечивать готовность инженерных систем, осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления.

Следовательно, договор управления по правовой природе можно отнести к смешанному, по которому УК выступает как подрядчиком, так и представителем, ведущим чужое дело.

Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая компания ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений отчет о выполнении договора управления за предыдущий год (п. 11 ст. 162 ЖК РФ).

Смена управляющей компании и способа управления

Согласно п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом. В этом случае УК в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления обязана передать техническую документацию и иные связанные с управлением домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации дома и управления им, вновь выбранной УК, ТСЖ или жилищному кооперативу (иному специализированному потребительскому кооперативу). В случае непосредственного управления домом собственниками помещений все вышеперечисленное передается одному из собственников, указанному в решении общего собрания собственников о выборе способа управления таким домом, а если такой собственник не указан — любому собственнику помещения в здании (п. 10 ст. 162 ЖК РФ).

На практике прежняя УК нередко не торопится передавать дела. Тогда конфликт разрешается в судебном порядке. Сложившаяся арбитражная практика исходит из наличия у ответчика обязанности передать документацию, связанную с управлением многоквартирным домом (см., например, Определение ВС РФ от 22.10.2018 № 303-ЭС18-17652 по делу № А73-12439/2017, постановления АС Дальневосточного округа от 04.07.2018 № Ф03-2284/2018 по делу № А73-12439/2017, АС Московского округа от 04.03.2019 № Ф05-24073/2018 по делу № А41-36158/2018). Принимается во внимание и принцип, заложенный в п. 9 ст. 161 ЖК РФ: многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Кроме того, ст. 7.23.2 КоАП РФ предусмотрена ответственность за нарушение требований законодательства о передаче технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов в виде наложения штрафа на граждан в размере от 2000 до 5000 руб.; на должностных лиц — от 30 000 до 40 000 руб.; на юридических лиц — от 150 000 до 200 000 руб.

Многоквартирный дом (МКД) — это не просто комплекс квартир. Дополнительно он включает места общего пользования (МОП), которые фактически принадлежат всем жильцам. Это подъезды, лифты, подвалы, чердаки и т. п. На их содержание идут средства из строки «ОДН» из квитанции.

Но есть и третья категория объектов — общественные помещения в многоквартирном доме. Жить в них нельзя, но у них есть свои собственники, распоряжающиеся этими метрами по своему усмотрению. Жильцы квартир к ним отношения не имеют. Как же пользоваться такими объектами недвижимости?

Кто может занять нежилое помещение и какие требования должен выполнять

Архитектурно-планировочные решения № СП 31-107-2004, утвержденные Госстроем РФ 01.12.2005, подтверждают, что жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме — это кардинально отличающиеся объекты. Первые предназначены для проживания, вторые — для работы. Список организаций, которые можно разместить в МКД, приведен в Приложении В к указанным архитектурно-планировочным решениям. Среди них:

• малые дошкольные группы;
• микрополиклиника, стоматологический кабинет, женская консультация, кабинет массажа и т. п.;
• предприятия торговли, питания, бытового обслуживания;
• клубы, библиотеки, творческие мастерские;
• административные учреждения, конструкторские бюро, банки, суды, загсы.

В соответствии с пунктом 7.3.1, собственники нежилых помещений в многоквартирном доме должны позаботиться о выполнении следующих требований:

• наличие (или возможность устройства) изолированных входных групп (в этом случае образуется обособленное помещение в многоквартирном доме);
• принятие мер по звукоизоляции квартир, расположенных над общественным местом;
• использование оборудования, от которого не идут шумы и вибрации выше допустимого уровня;
• обеспечение доступа к общим инженерным системам на случай ремонта;
• для торговых точек: организация зоны погрузки-разгрузки со стороны, где отсутствуют окна.

Законодательство допускает пристраивать недостающие метры. Только делать это можно лишь с торца и при условии, что их кровля будет ниже уровня пола ближайшей квартиры.

Допустимая площадь нежилых помещений в многоквартирном доме

По части 6.1 АПР № СП 31-107-2004, для жилых объектов нормативы площади определяют исходя из удобства размещения сантехнических приборов и мебели. К нежилым это не относится. Офис на один стол вполне может обойтись без санузла. Поэтому и к минимальной площади требований не предъявляют.

Стоит учесть лишь суммарное ограничение по площади. Общественные объекты, в соответствии со статьей 22 Жилищного кодекса, могут размещаться только под квартирами, но никак не рядом и тем более не над ними. Так что, если под организации отведен только первый этаж, площадь ограничена его протяженностью.

Есть еще нюанс относительно пристроек. Максимальный выступ торгового зала — 9 м² при общей площади до 400 м² или 18 м² — при общей площади более 400 м².

Как происходит управление нежилым помещением в многоквартирном доме

Любой МКД имеет право на снабжение всеми необходимыми коммунальными ресурсами. Владельцы квартир могут выбирать: получать их через управляющую компанию или организовать ТСЖ и заключать договоры прямых поставок. У собственников офисов и магазинов такой привилегии нет.

В соответствии с частью 6 Постановления Правительства РФ № 354 от 06.05.2011, они должны заключать договоры с поставщиками:

• тепловой энергии;
• горячей воды;
• холодной воды;
• электричества.

Однако на практике это делают не все. И на такой случай управляющая компания или ТСЖ должны уведомить ресурсоснабжающие компании о наличии и количестве НП. Оплата нежилых помещений в многоквартирном доме без договора пойдет по расчетным нормативам РФ.

Расходы собственника на содержание нежилого помещения в многоквартирном доме устанавливаются соразмерно объему услуг по содержанию строения: плата за коммунальные услуги вычисляется на основе показаний счетчиков (или нормативов потребления, если приборы учета не установлены); объем прочих услуг и размер платы определяются договорами с поставщиками. При этом закон требует, чтобы собственники нежилых метров несли расходы по содержанию общего имущества, включая землю под строением, наравне с собственниками квартир.

Статьи по теме

С 1 января 2017 года изменился характер отношений между управляющей МКД организацией (УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК) и собственником нежилого помещения.

Раньше у такого собственника было два варианта получить коммунальные услуги: в общем порядке через УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК либо по договору с ресурсоснабжающей организацией (РСО). Теперь же собственник обязан заключить договоры ресурсоснабжения напрямую с РСО. Управляющая МКД организация в этих отношениях выступает как связующее звено. Она больше не предоставляет коммунальные услуги в нежилые помещения, но при этом у нее появились новые обязанности.

Скачайте полезные образцы документов:

Еще больше полезных форм и образцов можно скачать на сайте журнала.

Сейчас УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК должны:

Подробнее разобраться в теме вы можете на наших курсах повышения квалификации:

Такие изменения в законодательство внесло постановление Правительства РФ от 26 декабря 2016 г. № 1498 «О вопросах предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в многоквартирном доме». Это постановление включило перечисленные выше обязанности в Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденные постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 (далее – Правила № 354).

Смотрите фрагмент вебинара для наших подписчиков на тему "Переход на прямые договоры между РСО и потребителем"

Внимание: выводы настоящей рекомендации не распространяются на собственников машино-мест. УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК взаимодействуют с этими собственниками в том же порядке, что и с собственниками жилых помещений в МКД.

Кто должен вводить в эксплуатацию и опломбировать ИПУ, который установлен в нежилом помещении МКД

Работы по вводу ИПУ в эксплуатацию должна проводить РСО.

Поставка холодной воды, горячей воды, тепловой энергии, электрической энергии и газа в нежилое помещение в МКД, а также отведение сточных вод происходит на основании договоров с РСО. Такие договоры нужно заключать по правилам законодательства о водоснабжении, водоотведении, электроснабжении, газоснабжении, теплоснабжении. Это предусматривает абзац 3 пункта 7 Правил № 354.

Постановлением Правительства РФ от 29 июля 2013 г. № 643 утвержден типовой договор горячего водоснабжения. Пункт 13 договора предусматривает обязанность РСО осуществлять допуск к эксплуатации приборов учета (узлов учета) горячей воды. Пункт 19 устанавливает обязанность по опломбированию приборов учета.

• Жалобы на управляющую компанию: куда могут обратиться жильцы

Какой договор управляющей компании нужно заключить с собственником нежилого помещения

Вид договора управляющей компании с собственником нежилого помещения зависит от способа управления МКД. Если домом управляет УО, действуют одни правила; если ТСЖ, ЖК, ЖСК – другие.

Полезные материалы по теме

Смотрите фрагмент вебинара для наших подписчиков на тему "Распространенные ошибки в общении с жителями: практика, советы и примеры"

Домом управляет УО

УО заключает с каждым собственником помещения договор управления МКД. Условия договора утверждает общее собрание собственников помещений в доме. Эти условия одинаковы для всех собственников (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

Специального договора для собственников нежилых помещений закон не предусматривает.

Вместе с тем, договор управления МКД должен содержать положения, которые касаются конкретно собственников нежилых помещений в МКД. Таких специальных положений два:

• обязанность собственника заключить в письменной форме договоры ресурсоснабжения с ресурсоснабжающими организациями и договор на оказание услуг по обращению с ТКО – с региональным оператором;
• последствия на случай, если собственник не заключит договоры.

Это требование предусматривает абзац 14 подпункта «п» пункта 31 и абзац 9 подпункта «к» пункта 148(22) Правил № 354.

Если ваш договор управления МКД не содержит указанных положений, стоит включить их в текст. Это избавит вас от лишних споров и недопонимания с собственниками. Как избежать проблем с составлением договора мы учим на курсах по управлению МКД.

Домом управляет ТСЖ, ЖК или ЖСК

Ответ на вопрос о том, заключать ли договор с собственником нежилого помещения, зависит от того, состоит такой собственник в жилищном объединении или нет.

Если собственник не входит в число членов ТСЖ, ЖК, ЖСК, заключите с собственником договор об оказании услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД (ч. 6 ст. 155 ЖК РФ).

Если же собственник – член жилищного объединения, то никакой договор заключать не нужно. Члены ТСЖ, ЖК, ЖСК вносят обязательные платежи на содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД в порядке, который установили органы управления товарищества или кооператива (ч. 5 ст. 155 ЖК РФ).

Как уведомить собственника нежилого помещения о необходимости заключить договоры с ресурсоснабжающей организацией

Вы обязаны известить собственников нежилых помещений в МКД о необходимости заключить ряд новых договоров. Сделайте это как можно раньше. Хоть закон не предусматривает срок для уведомления, медлить не стоит. Чем быстрее вы известите собственников, тем ниже риск негативных последствий.

Эксперты справочной системы «Управление МКД» составили рекомендацию и приложили необходимые документы. В статье вы найдете 3 способа уведомления собственников, а также разбор жизненных ситуаций:

Для получения полного доступа к публикации воспользуйтесь получением демо-доступа.

Внимание: если вы не уведомите собственника нежилого помещения, это может привести к недопониманию и спорам.

Если собственник не заключит прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями, то они будут определять объем коммунальных ресурсов расчетными способами. В итоге собственник заплатит больше, чем планировал. Не исключено, что в такой переплате он обвинит вас. В частности, собственник может сослаться на то, что управляющая МКД организация нарушила обязанность по уведомлению. А значит, эта организация обязана возместить убытки в размере переплаты.

Встанут ли суды на сторону собственников, покажет практика. Вместе с тем, уже сам факт спора и недопонимания с собственником можно расценить как негативное последствие.

Какие документы и сведения нужно получить от собственника нежилого помещения

Собственник нежилого помещения обязан представить вам ряд документов и сведений. Они необходимы для управления МКД, поэтому в ваших интересах их вовремя получить.

Документы, которые надо запросить у собственника, – это копии договоров ресурсоснабжения с РСО. Вы вправе требовать копию договора уже с момента его заключения (п. 18 Правил № 354). Но, скорее всего, вы не знаете, когда именно собственник заключил договор с РСО и заключил ли вообще. Поэтому стоит направить собственнику запрос с формулировкой: «Прошу представить копии всех договоров с ресурсоснабжающими организациями. Если договоры еще не заключены, прошу представить их копии в течение 5 (пяти) дней с момента заключения».

Кроме того, получите от собственника две группы сведений.

1. Объемы коммунальных ресурсов, потребленных за расчетный период по договорам ресурсоснабжения. Собственники нежилых помещений обязаны предоставлять эти данные в том же порядке и сроки, которые установлены для сдачи показаний ИПУ потребителями коммунальных услуг (п. 18 Правил № 354).
2. Объемы услуги по обращению с ТКО, оказанной за расчетный период по договору с регоператором ТКО. Чтобы получить эти данные, направьте запрос собственнику. Он должен предоставить сведения в течение трех рабочих дней (абз. 4 п. 148(1) Правил № 354).

Ситуация: как действовать, если собственник нежилого помещения в МКД не передает УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК данные об объемах потребленных коммунальных ресурсов

Вы вправе направить письменный запрос о предоставлении информации:

• собственнику нежилого помещения (п. 18 Правил № 354);
• соответствующей РСО (подп. «е(1)» п. 18 Правил, обязательных при заключении договоров с ресурсоснабжающими организациями, утвержденных постановлением Правительства РФ от 14 февраля 2012 г. № 124, далее – Правила № 124).

РСО не должна учитывать объем поставки коммунального ресурса собственникам нежилых помещений в МКД, когда определяет объемы коммунальных ресурсов для расчетов с исполнителем коммунальных услуг. Это устанавливает пункт 21 Правил № 124.

Как передать информацию о собственниках нежилых помещений в РСО и регоператору ТКО

Вы обязаны предоставить сведения о собственниках нежилых помещений ресурсоснабжающим организациям, которые поставляют коммунальные ресурсы в МКД, и региональному оператору по обращению с ТКО. Это предусматривает абзац 4 пункта 6 и абзац 5 пункта 148(1) Правил № 354.

Чтобы исполнить обязанность, составьте сообщение, в котором укажите:

• адреса МКД, где находятся нежилые помещения;
• перечень помещений;
• Ф. И. О. или наименования собственников помещений.

Совет: если у вас есть дополнительная информация о собственниках, также укажите ее в сообщении. Например, номера телефонов или другие контакты собственников. Это избавит вас от лишних вопросов со стороны РСО и регоператора ТКО.

Сообщение направьте по почте, доставьте в офис адресата или передайте любым другим удобным способом. Главное, чтобы способ подтверждал факт того, что адресат получил информацию.

Такое сообщение доставьте каждому из адресатов один раз. Но если данные о собственниках нежилых помещений изменятся, управляющей компании потребуется предоставить обновленную информацию.