Содержание:
1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Комментарий к статье 551 Гражданского Кодекса РФ
1. Из предусмотренных ст. 131 ГК видов государственной регистрации недвижимости и сделок с ней в комментируемой статье выбрана государственная регистрация перехода права собственности по договору. Подобную регистрацию не следует отождествлять с государственной регистрацией самого договора. Поэтому договор продажи недвижимого имущества признается заключенным в момент, предусмотренный п. 1 ст. 433 ГК, т.е. в момент подписания сторонами договора как единого документа.
Регистрацию перехода права собственности по договору продажи недвижимости необходимо отличать также от специальной регистрации отдельных видов самого недвижимого имущества (морских и авиационных судов и т.п.) (ст. 131 ГК).
2. При заключении договора купли-продажи недвижимости момент заключения договора не совпадает с моментом перехода права собственности на нее. Согласно п. 2 ст. 223 ГК право собственности у покупателя недвижимости возникает с момента государственной регистрации перехода этого права.
Из этого вытекает, что до момента регистрации перехода права собственности покупатель, даже получив объект договора во владение и (или) пользование, не вправе им распоряжаться в отношениях с третьими лицами (продавать, сдавать в аренду, отдавать в залог и т.п.). Одновременно продавец теряет право распоряжаться этой вещью любым способом. В случае если какая-либо из сторон совершит эти действия, другая сторона имеет право предъявить иск о признании сделки недействительной, а в соответствующих случаях — один из исков, предусмотренных ст. ст. 301 — 304 ГК.
3. Порядок государственной регистрации перехода права собственности должен регулироваться федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 6 ст. 131 ГК). В соответствии со ст. 6 Вводного закона впредь до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним следует руководствоваться действующим порядком, который установлен различными правовыми актами и зависит от вида имущества (ст. 131 ГК).
Необходимые указания о порядке регистрации прав на недвижимое имущество содержатся также в Указе Президента РФ от 28 февраля 1996 г. N 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" (РГ от 6 марта 1996 г). В п. 14 Указа предусмотрено, что впредь до принятия соответствующего федерального закона регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется теми органами, которые проводили ее. Регистрация прав на недвижимое имущество должна осуществляться по формам, прилагаемым к тексту Указа. Согласно п. 16 Указа создается Федеральная комиссия по недвижимому имуществу и оценке недвижимости, к компетенции которой отнесено в том числе ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок ним.
4. Пункт 3 комментируемой статьи предусматривает возможность принятия судом решения о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, если одна из сторон уклоняется от такой регистрации. Возможность судебной защиты прав одной из сторон по договору следует отличать от отказа в регистрации со стороны органа, который обязан ее проводить. В этом случае права участника договора защищаются в порядке, предусмотренном ст. 13 ГК.
5. При участии в договоре продажи недвижимости государственного или муниципального унитарного предприятия или учреждения происходит отчуждение (принятие) вещи на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. В этих случаях, за исключением тех из них, когда должно действовать законодательство о приватизации, применяются общие правила о приобретении или прекращении права собственности (п. п. 2 и 3 ст. 299 ГК).
Другой комментарий к статье 551 ГК РФ
1. Переход права собственности на недвижимое имущество к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 коммент. ст.). Государственная регистрация перехода права собственности по договору продажи недвижимости требуется во всех случаях (см. п. 1 ст. 131 ГК).
Государственная регистрация — это юридический акт признания и подтверждения государством наличия, возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Она осуществляется путем внесения записей о правах на каждый объект недвижимости в реестр и является единственным доказательством существования зарегистрированного права (см.: п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации, п. 3 ст. 33 КТМ, п. 5 ст. 16 КВВТ, п. 3 ст. 1 Федерального закона от 14 марта 2009 г. N 31-ФЗ "О государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ним" // СЗ РФ. 2009. N 11. Ст. 1260). Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Соответственно, пока государственная регистрация не оспорена, обладателем прав на недвижимость считается лицо, которое указано в качестве такового в реестре.
2. Порядок государственной регистрации перехода права собственности в отношении земельных участков, зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений, предприятий установлен Законом о государственной регистрации, а также принятыми в его исполнение Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 (СЗ РФ. 1998. N 8. Ст. 963).
Государственная регистрация перехода права собственности на воздушные суда осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 14 марта 2009 г. N 31-ФЗ "О государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ним".
Правила государственной регистрации перехода прав на морские суда, суда внутреннего плавания, а также суда смешанного типа установлены в гл. III КТМ, Правилах регистрации судов и прав на них в морских торговых портах, утв. Приказом Минтранса России от 21 июля 2006 г. N 87 (БНА. 2006. N 32), Правилах регистрации судов рыбопромыслового флота и прав на них в морских рыбных портах, утв. Приказом Госкомрыболовства России от 31 января 2001 г. N 30 (БНА. 2001. N 22), гл. IV КВВТ, Правилах государственной регистрации судов, утв. Приказом Минтранса России от 26 сентября 2001 г. N 144 (БНА. 2001. N 49).
3. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности не влияет на действительность договора (см. п. 14 Постановления ВАС N 8).
Необходимость государственной регистрации перехода права собственности не оказывает влияния и на момент заключения договор продажи недвижимости. По общему правилу таковой вступает в силу и порождает соответствующие права и обязанности сторон с момента его подписания (см. ст. 550 ГК и коммент. к ней). Исполнение сторонами своих обязанностей, вытекающих из заключенного договора продажи недвижимости, может происходить и до государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество — предмет договора. Так, во исполнение договора продавец может осуществлять введение покупателя во владение недвижимым имуществом. Однако эти действия не влекут изменения каких-либо отношений продавца и покупателя с третьими лицами (п. 2 коммент. ст.). В частности, несмотря на состоявшуюся передачу недвижимого имущества, продавец будет оставаться собственником недвижимого имущества (и должен восприниматься в подобном качестве всеми участниками оборота) до момента государственной регистрации права собственности за покупателем.
В этой связи не соответствует закону судебная практика, исключающая возможность продавца распоряжаться недвижимым имуществом после его передачи покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности, в том числе признающая такие сделки по распоряжению ничтожными (см. Постановление ФАС Центрального округа от 26 декабря 2005 г. N А68-ГП-70/7-05).
4. Пункт 3 коммент. ст. предусматривает способы защиты интересов сторон при уклонении контрагента от государственной регистрации права собственности. В этом случае суд вправе по требованию заинтересованной стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Данное судебное постановление не заменяет собой акт регистрации перехода права собственности и является основанием для осуществления компетентным органом такой регистрации.
При уклонении продавца покупатель не вправе вместо требования о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 коммент. ст.) предъявить иск о признании за ним права собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом договора (см., например, Постановление Президиума ВАС от 15 ноября 2005 г. N 7663/05, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14 июня 2006 г. N Ф08-2138/2006).
Уклонение продавца от государственной регистрации перехода права собственности также следует рассматривать как неисполнение обязанности передать вещь (ст. 405 ГК), а уклонение покупателя — как просрочку кредитора (ст. 406 ГК).
5. Государственную регистрацию перехода права собственности по договору необходимо четко разграничивать от государственной регистрации самого договора. По общему правилу государственной регистрации договора продажи недвижимости не требуется. Последний считается заключенным с момента его подписания (см. п. 3 письма ВАС N 21). Как исключение, в силу прямого указания закона государственной регистрации подлежат договоры продажи жилых помещений (п. 2 ст. 558 ГК) и договоры продажи предприятий (п. 3 ст. 560 ГК). В подобных ситуациях момент государственной регистрации договора является моментом его заключения. Таким образом, при совершении договора продажи жилого помещения или договора продажи предприятия сторонам необходимо совершить два регистрационных действия: 1) зарегистрировать договор купли-продажи (п. 2 ст. 558, п. 3 ст. 560 ГК); 2) зарегистрировать переход права к покупателю (п. 1 коммент. ст.).
При этом заявление на государственную регистрацию перехода права собственности на жилое помещение (предприятие) может подаваться одновременно с заявлением на государственную регистрацию договора продажи этого жилого помещения (предприятия) либо после соответствующей регистрации договора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Внимание! Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на объект недвижимости.
Согласно пункту 3 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
На основании пункта 7 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации недвижимости" при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.
Термин "уклонение" является оценочным, поэтому при принятии решения об удовлетворении требований на основании п. 3 ст. 551 ГК РФ суды принимают во внимание конкретные обстоятельства дела. Анализируя судебную практику, решение о государственной регистрации может быть вынесено при определенных условиях (см. ниже по тексту):
— При уклонении продавца от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость иск покупателя подлежит удовлетворению, если это имущество ему передано (Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Постановление Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010)
— Отказ продавца передать покупателю оригинал акта приема-передачи недвижимости может быть квалифицирован как уклонение от передачи имущества и государственной регистрации перехода права собственности на него (Постановление ФАС Уральского округа от 24.09.2007 N Ф09-7767/07-С6 по делу N А76-792/07)
Примечание: В соответствии с п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 иск покупателя о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость подлежит удовлетворению, если продавец передал имущество. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ, в случае если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа. Если это обязательство не выполнено, покупатель вправе в исковом заявлении объединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче имущества (абз. 8 ст. 12, ст. 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности на него. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.
— Отказ продавца от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость в связи с задолженностью покупателя по внесению арендной платы за пользование имуществом признается уклонением продавца от такой регистрации (Постановление ФАС Уральского округа от 08.11.2010 N Ф09-8377/10-С6 по делу N А60-14998/2010-С2)
— Если после отказа регистрирующего органа в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость лицо, которому она была продана по первоначальному договору, не приняло мер по устранению оснований для такого отказа, то последующая продажа имущества третьему лицу не признается судом уклонением указанного лица от такой регистрации (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.03.2011 по делу N А74-1994/2010)
— Непредставление продавцом недвижимости необходимых для государственной регистрации перехода права собственности документов в связи с их отсутствием может быть квалифицировано как уклонение от такой регистрации (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 06.07.2012 по делу N А43-23938/2011)
Внимание! При рассмотрении иска о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость суд устанавливает наличие между сторонами обязательственных правоотношений, то есть законность основания приобретения права собственности на недвижимое имущество, а также уклонение ответчика от совершения действий по такой регистрации.
См. Постановление ФАС Московского округа от 01.04.2014 N Ф05-206/2013 по делу N А41-1479/12
Коллеги, добрый день!
Ситуация такая: заключен нотариальный договор купли-продажи квартиры, согласно условиям договора деньги оплачиваем после регистрации перехода права собственности на покупателя, акт приемки также-после регистрации перехода права.
Наш продавец уклоняется от регистрации, недавно ему была направлена претензия с требованием явится по адресу, конечно он не явился. Повторная претензия также направлена ввиде телеграммы, продавец не явился.
Согласно п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 61 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности. Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
Таким образом, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Смысл названной правовой нормы заключается в пресечении недобросовестного поведения стороны, уклоняющейся от обязательной регистрации сделки при соблюдении и исполнении всех условий договора обеими сторонами. При этом сделка, от которой уклоняется сторона ответчика, должна соответствовать закону.
1. Могут быть проблемы, что нами квартира еще не оплачена и не принята по акту приемки (по условиям договора оплата и приемка квартиры после регистрации договора)?
Согласно ПП «….Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества», а нами оно не принято?.
Понятно, что в иске укажу «…..и передать квартиру по акту пп Покупателю».
2. Какие требования предъявить Продавцу?
Меня смущает вот что, как должны быть сформулированы требования к Продавцу….
1). Произвести государственную регистрацию перехода собственности права
2). Подать документы для осуществления гос регистрации перехода права собственности.
3). Обязать ответчика совершить государственную регистрацию Договора между истцом и ответчиком
4). Вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности….
Первый и третий вариант смущает тут, что регистрацию только росреестр осуществляет).
Я к последнему склоняюсь больше!
Буду рада любому мнению и критике.
- 5590
- рейтинг 3
Основные проблемы гражданского права
Правовые аспекты оборота Больших данных
Хочешь работать в международной компании?
Комментарии (48)
Я не вижу проблем с иском из п. 3 ст. 551, если договором закреплено, что все потом.
С чего тут вообще только убытки, ума не приложу. Было бы интересно услышать аргументацию коллеги
« С чего тут вообще только убытки, ума не приложу. Было бы интересно услышать аргументацию коллеги »
« Так как понуждение к исполнению обязанности выдать кредит в натуре не допускается, надлежащим способом защиты прав заемщика в случае нарушения кредитной организацией обязательства выдать кредит является обращение в суд с требованием о возмещении убытков, причиненных нарушением кредитного договора »
п. 11 ИП ВАС РФ от 13.09.2011 № 147
Игорь Ястржембский и отмечает: "Это не значит, что обязательство предоставить товар в кредит может быть принудительно исполнено в натуре".
Да и сама по себе ст. 328 ГК РФ.
Cтанислав, в том и дело, что автор ничего не сообщил о том, было ли покупателем представлено заявление в орган государственной регистрации прав на недвижимость заявление о государственной регистрации перехода права собственности на основании:
1) специальной нормы подпункта 5) пункта 3 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (в редакции от 29.07.2017 г.) "О государственной регистрации недвижимости";
2) общей нормы второго предложения абзаца второго пункта 3 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ,
согласно которым, если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр о государственной регистрации прав без одновременного государственного кадастрового учёта может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса!
По п. 3 ст. 8.1 ГК ". если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса" покупатель может без участия продавца лично или через нотариуса сдать документы в рег. орган. Во всяком случае в нашем регионе переход права по нотариальным сделкам проходит без участия продавца.
« По п. 3 ст. 8.1 ГК ". если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса" покупатель может без участия продавца лично или через нотариуса сдать документы в рег. орган. »
Есть же прямой ответ, в том же п. 61 ПП 10/22, только ниже:
В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.
Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.
« Могут быть проблемы, что нами квартира еще не оплачена »
« как должны быть сформулированы требования к Продавцу »
« Вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности »
В части формулирования в просительной части искового заявления требования "о регистрации перехода права собственности" мне такой вариант импонирует. Суд же, удовлетворяя такое требование, укажет в резолютивной части решения суда "произвести государственную регистрацию . " или, к примеру, "зарегистрировать . ".
Как правило, на практике подобные иски часто дополняются еще одним паратребованием: "указать, что решение суда является основанием для государственной регистрации . ". Суд же благосклонно указывает: "настоящее решение суда является основанием для государственной регистрации . ".
Без этих сакральностей у Росреестра появляется дополнительная возможность усложнить Вам процедуру государственной регистрации.
Однако, на мой взгляд, решение суда по соответствующим спорам "является основанием" все-таки объективно, а не в силу наличия вышеуказанного сакрального текста в резолютивной части.
Применительно к государственной регистрации договора вполне разумно следующее: "Решение о государственной регистрации договора принимается судом в отношении той его стороны, которая уклоняется от его регистрации (в данном случае это кооператив). Именно поэтому уклоняющаяся сторона (а не регистрирующий орган) является ответчиком по делу. Более того, решение суда о регистрации сделки само по себе не порождает обязанности у управления осуществить государственную регистрацию. В случае уклонения стороны сделки государственная регистрация проводится по решению суда, которое заменяет заявление (иные необходимые документы), не представленные на регистрацию другой (уклоняющейся) стороной по договору. После принятия судом решения о государственной регистрации другая сторона сделки (права которой были нарушены уклонением) обращается в регистрирующий орган в установленном законом порядке (с предоставлением необходимых для регистрации документов). При этом вместо документов, которые должна была представить уклоняющаяся сторона, заинтересованной в регистрации сделки стороной представляется соответствующее решение суда. Регистрирующий орган на основании представленных документов (в том числе указанного решения) осуществляет государственную регистрацию договора в соответствии с требованиями Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"" (постановление ФАС СКО от 28.05.2010 по делу № А53-13096/2009).
Разумны данные доводы и для государственной регистрации перехода права.
Смежный вопрос (оспаривание зарегистрированного права) отражен в п. 52 10/22: "Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП".
