Требования к схеме планировочной организации земельного участка

Тенденция к возведению индивидуальных жилых домов с каждым годом развивается. Но, приобретя земельный надел, на котором планируется развернуть работы по возведению капитального строения для постоянного проживания, нужно знать порядок получения разрешительной документации. Порой этот период занимает больше времени, чем само строительство.

Разрешение на постройку индивидуального жилого дома на земле под ИЖС является обязательным условием, иначе объект будет считаться самовольной застройкой. Тогда собственника могут обязать снести его.

Что такое СПОЗУ для ИЖС?

СПОЗУ (расшифровка — схема планировочной организации земельного участка) — это документ, представляющий собой графическое изображение и текстовое пояснение технической информации, необходимой для оформления разрешительных бумаг на возведение капитального жилого строения. Планируемый объект на схеме изображается в пределах участка с указанием наличия всех необходимых инженерных коммуникаций.

Нормативная база для составления СПОЗУ отражена в Постановлении Правительства РФ от 2008 года № 87.

Требования к СПОЗУ в 2019 году

Внешний образ схемы представляет собой нанесенные на бумажный лист капитальные объекты с расположением их на участке земли, или планируемые к возведению. Схематически изображаются также места, где будут подведены коммуникаций и пути подъезда.

К составлению СПОЗУ предъявляются требования, аналогичные градостроительному плану. Потому он является основой для выполнения схемы конкретного участка и необходим к получению до ее разработки. Заказать градостроительный план территории (ГПЗУ) можно в органе местной власти (администрации) по месту расположения участка земли. Документ содержит следующие сведения:

  • разрешенное использование надела;
  • градостроительный регламент;
  • техническая возможность и условия подключения к коммуникациям и инженерным сетям капитального строения;
  • требования к капитальному жилому строению с указанием его параметров и размещения;
  • чертеж плана земельного участка.

Все перечисленные данные служат базой для оформления СПОЗУ. Чтобы проще было вычерчивать схему, за основу лучше использовать градостроительный план, взятый в определенном масштабе (1:500), или топографические съемки участка земли.

При создании планировочной схемы организации земельного участка для целей получения разрешительных документов на строительство частного дома следует придерживаться следующих рекомендаций:

  • чертеж наносится на лист формата А3 или А4 при помощи средств компьютерной техники или от руки;
  • пояснения и обозначения в виде текста выполняются печатным шрифтом, буквы читаемыми однозначно;
  • исправление и помарки в тексте не допускаются или заверяются должным образом. В случае обнаружения ошибочного текста, он зачеркивается, рядом указываются правдивые данные, которые заверяются надписью «Исправленному верить» и подписью исполнителя.

Форма, структура, содержание схемы

Документ состоит из двух частей: схематической и описательной. Рассмотрим каждую более детально.

1. Схематическая (или графическая) часть. В ней содержатся:

  • границы участка земли, соответствующие межеванию и кадастровому учету;
  • контуры и точные габариты планируемого объекта капитального строительства с точным расположением в границах участка без внутренних обозначений;
  • если на территории надела уже имеются строения, их наносят на схему, сюда же относятся объекты под снос с соответствующими обозначениями;
  • границы охраняемых территорий, водоохранных зон, охранных зон коммуникаций и инженерных сетей и т.д., одним словом, особых зон использования, что соответствует градостроительному плану. Здесь же обозначается территория действия публичного сервитута.
  • схема расположения инженерных сетей с обозначением возможности и мест, где будет осуществляться подключение капитального строения.

2. Текстовая (описательная) часть. Рекомендовано следующее содержание:

  • характеристики участка земли с полным описанием;
  • технические и экономические данные по организации надела и его застройки с учетом планируемого строительства, сноса имеющихся объектов или их реконструкции;
  • характеристики частного жилого дома по проекту (в соответствии с разрешением на строительство);
  • описание планируемых работ по благоустройству;
  • для производственных зданий – обоснование размещения всех зданий, транспортных схем для осуществления подъезда к помещениям и грузоперевозок.

При указании характеристик застройки участка земли и проектируемого ИЖС придерживаются следующих обязательных параметров, которые должны быть отражены:

  • этажность жилого дома с учетом подземной и наземной частей (сюда входят цокольное помещение, если верхнее перекрытие возвышается над уровнем земли на 2 м и более, этажи над землей, мансарда и т.д.);
  • высота дома, которая замеряется от двух точек: отмостки и конька крыши, без учета высоты труб и иных выступающих частей;
  • площадь ИЖС по внешней границе здания с учетом всех выступающих деталей (терраса, крыльцо, гараж и т.д.);
  • коэффициент или процент застройки, который вычисляется путем соотношения площади проектируемого объекта к площади надела;
  • общая площадь частного дома, суммируемая внутренняя площадь помещений с учетом лестничных маршей и площадок, балконов, лоджий, веранд и т.д.
Читайте также:  Облигации сбербанка 2018 отзывы

Готовая схема утверждается владельцем участка земли или уполномоченным лицом по соответствующей доверенности.

Как сделать схему планировочной организации земельного участка самому

Документ можно составить самостоятельно, взяв за образец любой, находящийся в сети интернет. Но как бы он ни был приближен к вашему случаю, придется затратить немало времени и усилий, чтобы максимально соблюсти все требования.

Особых ограничений по тому, кто может оформить СПОЗУ, в законодательстве нет. Значит, вправе сделать ее самостоятельно любое физическое или юридическое лицо, обладающее определенными навыками.

В Градостроительном кодексе РФ говорится, что застройщик может сделать схему применительно к объектам ИЖС по собственной инициативе. Но получить разрешающие строительство документы без нее невозможно. Поэтому СПОЗУ вычерчивать придется и это сделать может сам собственник участка с соблюдением всех утвержденных градостроительных норм.

Для оформления графической части схемы потребуется иметь знания и навык черчения или работы в графических программных редакторах. Помимо этого рекомендуется изучить несколько образцов для наглядного представления о том, как они должны выглядеть. Следует помнить, что этот документ должен отвечать определенным стандартам и требованиям, а также соответствовать градостроительному плану земельного надела. Если они не будут соблюдены, то администрация вправе выдать отказ в предоставлении разрешения на осуществление возведения строения.

Цена СПОЗУ. Отметим, что все требования, предъявляемые к схеме, довольно сложно понять простому обывателю. Профессионалы же, за плечами которых имеется опыт составления таких документов, справляются с задачей качественно и быстро. Но их работа стоит определенных денег от 3500 рублей.

Если вы приняли решение вычертить СПОЗУ самостоятельно, то придерживайтесь небольшой инструкции:

  1. За основу берется чертеж из градостроительного плана, его можно привести к требуемому формату и масштабу.
  2. Границы участка сделайте толщиной 0,3 мм и укажите, что ограждение совпадает с границей участка.
  3. На чертеже должны быть обозначены границы территории, в пределах которой можно осуществлять застройку. Ее нужно нанести штрихпунктирной линией с отступом от границ участка в 3 метра, а от основного подъезда в 5 метров.
  4. Будущий жилой дом наносится на чертеж жирной линией толщиной 7 мм.
  5. Параметры дома по выступающим элементам сопровождаются выносками.

Это самый простой вариант исполнения чертежа, к которому необходимо составить грамотное технико-экономическое описание. Поскольку разрешение на возведение хозяйственных построек не требуется, их на план можно не наносить.

Образец схемы СПОЗУ 2019 года

Схематичное изображение планируемого к строительству или реконструкции объекта капитального строительства на земельном участке.

Для наглядности мы подготовили набор схем, которые можете скачать — здесь.

Шаблон пояснительной записки СПОЗУ по ГОСТу: скачать в формате Word

Программы

Вычертить схематическую часть документа можно в любом графическом редакторе, предварительно отсканировав градостроительный план.

Зачастую используется АРГО (Программный комплекс для кадастровых инженеров) чертеж с понятным интерфейсом, куда можно загрузить с сайта Росреестра кадастровый план территории и произвести необходимые действия по оформлению СПОЗУ.

Программа платная, но имеется ознакомительная версия на 60 дней.

Если не удается самостоятельно сделать СПОЗУ, можно обратиться в проектировочную компанию и заключить договор оказания услуги. Для этого потребуется предоставить специалистам необходимую информацию, содержащуюся в официальных документах на участок земли, эскизный план дома и заявление. Стоимость изготовления схемы и описания зависит от тарифов организации по оказанию услуги.

Только после получения документа можно приступать к процедуре получения разрешения на строительство и возведение жилого дома.

СПОЗУ: Что это? Как подать самому? Как не попасться жуликам – архитекторам?

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас по горячей линии или напишите нашему консультанту.

8 (812) 565-33-84 (Санкт-Петербург)

Законодательная база

Статья 51 Градостроительного кодекса отвечает на вопрос, что такое СПОЗУ земельного участка, и содержит перечень документов, необходимых для получения разрешения на строительство. Какие-то нужно получить в компетентных органах, а какие-то можно составить самостоятельно.

К последним относится СПОЗУ — обязательный компонент проектной документации, который можно начертить от руки или при помощи чертежного программного обеспечения.

Понять, что такое схема планировочной организации земельного участка, можно из части 12 Постановления Правительства РФ № 87 от 16.02.2008. Там указано, что состоит она из текстовой и графической частей.

Требования к содержанию текстовой части

Начать следует с описания характеристик ЗУ. Здесь можно указать строительный адрес, кадастровый номер, соседние объекты (с чем граничит). Добавляют сюда сведения о грунте и климатических особенностях — дается подробная характеристика участка. Требования к схеме планировочной организации земельного участка для текстового раздела в качестве обязательных устанавливают следующие пункты:

  1. О санитарно-защитных зонах (если ЗУ в них попадает).
  2. Обоснование планировочной организации. Здесь нужно привести ссылки на городской генплан, проекты планировки территории, ГПЗУ и другие официальные документы. Не лишним будет упомянуть ГОСТы и СНиПы.
  3. Технико-экономические показатели. Их состав зависит от того, что именно будет возведено на рассматриваемой земле.
  4. Инженерная подготовка. Нужно обосновать необходимые меры (например, перенос коммуникаций).
  5. Описание рельефа. Особое внимание уделяется уклонам.
  6. Благоустройство. Сюда входят сведения о будущих подъездных путях, детских площадках, озеленении и т. п.
  7. Зонирование территории (если нужно).
  8. Транспортные коммуникации (если объект связан с производством).
  9. Подъезд к объекту. Здесь указывают, по каким улицам можно подъехать к будущему объекту строительства. Особое внимание уделяют пожарному проезду.
Читайте также:  Что значит дело оставлено без движения

Требования к содержанию графической части

В этой части приводится схема планировки участка, и в ней должны быть отражены:

  • объекты капстроительства — существующие, проектируемые или подлежащие сносу;
  • планируемые схемы освещения, озеленения, благоустройства, подключения к инженерным сетям;
  • будущее устройство стройплощадки (с указанием транспортных подъездов).

Обычно графическая часть состоит из трех частей. Первая — это непосредственно СПОЗУ. На второй отмечают будущие инженерно-технические сети объекта. Последняя часть посвящена ситуационному плану.

Часто возникает вопрос, где взять схему планировочной организации земельного участка. Форму для заполнения вы найдете в Приказе Минэкономразвития № 762 от 27.11.2014.

Что касается самого чертежа, его можно выполнить самостоятельно — от руки или в AutoCAD при наличии материалов топосъемки или публичной кадастровой карты. Для этого нужно:

  • привести план к масштабу 1:500;
  • обозначить сплошными линиями то, что уже есть, а пунктирными — то, что планируете построить;
  • пронумеровать объекты и дать пояснения ниже.

Если не получается, стоит обратиться к инженерам. Изготавливают такой документ довольно быстро.

Для получения разрешения на ИЖС необходимо предоставить несколько документов, связанных с земельным участком. Одним из них является схема СПОЗУ, образец которой можно заказать в соответствующих организациях или же сделать своими руками. О том, на что нужно обратить внимание, как составить чертеж самостоятельно, подробно описывается в статье.

Назначение и требования к схеме

В большинстве случаев схема составляется в результате проведения профессиональной топографической съемки. Она представляет собой план, который содержит чертеж, условные обозначения и показатели будущего дома (количество этажей, площадь и другие). План показывает, как именно будет использоваться пространство, какие объекты будут возведены, на основе чего представители местной Администрации принимают решение о разрешении строительства.

Для подачи заявки собственник предоставляет:

  • договор купли-продажи или другой договор, на основании которого земля перешла в собственность;
  • план градостроительный;
  • СПОЗУ;
  • свидетельство о собственности и кадастровый паспорт на землю;
  • в некоторых случаях – описание внешнего вида будущего здания (если речь идет о районах поселения, где требуется сохранить исторические архитектурные особенности).

Список бумаг и порядок рассмотрения заявления регламентируется Градостроительным кодексом (статья 51).

Схема составляется только для обозначения объектов капитального строительства. Это дома ИЖС, где предполагается проживать круглогодично всей семьей, а также:

  • производственные здания;
  • непроизводственные сооружения (например, коммунального или культурного назначения);
  • разные виды трубопроводов;
  • дороги – автомагистрали и ж/д;
  • электрические коммуникации (ЛЭП, трансформаторные станции и т.п.).

Схема нужна не только для получения разрешение на строительство такого объекта, но и в случаях:

  1. Возведение капитального гаража.
  2. Реконструкция капитального объекта (создание пристроек к нему, строительство второго этажа, прочие существенные изменения).
  3. Капитальный ремонт объектов.

Образец схемы для ИЖС

По сути она представляет собой план земельного участка на местности. Причем в ней обязательно указываются как все существующие строения, так и проектируемые. Поскольку образец СПОЗУ часто требуется именно для начала строительства, основное внимание следует уделить чертежу будущего дома и других сооружений, которые предполагается возвести на территории.

Всегда состоит из 3 частей:

  1. Чертеж в масштабе 1:500 (в 1 см схемы 500 см реального пространства, т.е. в 1 см «бумаги» 5 метров территории).
  2. Условные обозначения.
  3. Технико-экономические показатели. Они характеризуют параметры здания, которое будет сооружено, а также площадь территории:
  • суммарная площадь дома;
  • суммарная площадь в пределах внутренней поверхности стен;
  • площадь по этажам;
  • общее количество этажей;
  • высота здания;
  • коэффициент плотности застройки (он должен быть в пределах 0,40);
  • коэффициент застройки (не более 0,20).

Как правило, под чертежом идет табличная часть, в которой указываются такие данные:

  • ФИО, должность разработчика;
  • его подпись;
  • дата создания схемы;
  • кто утвердил СПОЗУ;
  • сведения о заказчике;
  • масштаб;
  • общее количество листов;
  • номер этого листа.

На схеме обязательно указывают размеры дома и отступы внешних стен от границ участка. Все данные приводятся в метрах.

Подробный видео комментарий о строительных нормах по отступам:

Программы для составления СПОЗУ своими руками

На практике составить СПОЗУ своими руками довольно просто только в том случае, если обладать соответствующими навыками. Требования к этому документу предъявляются достаточно серьезными, поскольку он играет важную роль в принятии решения о разрешении ИЖС. Очевидно, что схема, изготовления, изготовленная как простой чертеж, с существенными расхождениями по фактическим координатам будет сразу отклонена.

Поэтому при составлении предпочтительно пользоваться специальными компьютерными программами. Самый простой вариант – использовать простейший графический редактор Paint, который есть в каждой операционной системе Windows. Последовательность действий такая:

  1. Отсканировать план участка, который изображен, например, на одном из листов кадастрового паспорта.
  2. Сохранить полученное изображение в Paint.
  3. Дочертить все нужные элементы (схему будущего дома), привести все условные обозначения.
  4. Нанести все параметры дома, расстояния отступов его внешних границ от контуров участка.
  5. Привести все технико-экономические параметры, которые также нужно рассчитать самостоятельно.
  6. Внизу указать автора-составителя, дату, распечатать документ и поставить свою подпись.
Читайте также:  Ваше здоровье уставный капитал

Однако здесь важно иметь в виду, что качество изображения сканируемого документа должно быть очень хорошим (от 1000 пикселей в каждом измерении и более). Точность составления чертежа тоже очень важна: в 1 см 5 реальных метров, поэтому в каждом миллиметре 50 реальных сантиметров, т.е. полметра.

Поэтому чаще всего используют другие программы любительского и профессионального уровня – наиболее популярные описаны в таблице.

название программы особенности применения
AutoCAD

самая распространенная программа, которая достаточно быстро осваивается даже любителями без соответствующих профессиональных навыков; позволяет учесть все изломы, точно нанести координаты поворотных точек, а также особенности рельефа территории 3D Max

преимущественно используется только инженерами и профессиональными архитекторами, поскольку позволяет моделировать объект в трехмерном пространстве Punch Professional Home Design

предназначена для любителей, но также используется и профессионалами: позволяет получить достаточно точное изображение

На самом деле программ для проектирования схем местности, а также создания чертежей зданий гораздо больше. Поскольку результат, полученный с помощью компьютера, практически всегда точнее «ручного» плана, можно воспользоваться любым сервисом.

Пошаговая инструкция по созданию схемы своими руками

Работа по составлению схемы всегда начинается с изучения уже имеющейся документации. Речь идет о 2 важных бумагах:

  • градостроительный план, на котором отражен в том числе и ваш земельный участок;
  • кадастровый паспорт на землю, где обязательно есть и схема территории.

Важно понимать, что параметры, которые предполагается использовать, должны точно соответствовать данным документах. Никакие разночтения не допускаются, поскольку во всех случаях имеется в виду один и тот же участок земли.

Далее последовательность действий выглядит так:

  1. Сканируется изображение градостроительного плана, получается документ с максимально возможным разрешением.
  2. Изображение загружается в любой графический редактор, например, в AutoCAD.
  3. Приводится к требуемому масштабу 1:500.
  4. Все построенные сооружения, а также контуры границ участка и соседних территорий переводятся ровными и четкими линиями. Они должны быть монолитными и одинаковыми по толщине и цвету, «нахлёсты», углы и прочие дефекты не допускаются.
  5. Наносится чертеж будущего дома. Прочерчиваются границы здания, а его внутренность штрихуется или заливается определенным цветом, чтобы впоследствии обозначить здание на схеме.
  6. Составляются все условные обозначения, вносятся все параметры отступов, размеров дома в метрах.
  7. Рассчитываются и записываются все технико-экономические показатели дома (общая площадь дома, количество этажей и т.п.).
  8. Схема перепроверяется, после чего СПОЗУ можно распечатать и приложить к остальным документам для получения разрешения.

Подробный видеокомментарий архитектора:

Заказать СПОЗУ: пошаговая инструкция

Подобную услугу оказывают как государственные органы (архитектурный департамент местной Администрации), так и коммерческие организации. Специалисты (инженеры) работают примерно по такому же алгоритму, поскольку они всегда просят предоставить градостроительный план, на основе которого и осуществляется составление схемы СПОЗУ.

Но в этом случае качество работы практически гарантированно, а цена вполне доступна (стоимость приведена ниже). При выборе исполнителя стоит обратить внимание на лицензию компании, которая дает ей право заниматься подобной деятельностью.

Шаг 1. Сбор документов

И частные граждане, и компании заполняют заявку, но конкретный список документов отличается. Физические лица подают такой набор:

  • проект дома;
  • свидетельство о собственности;
  • градостроительный план;
  • кадастровый паспорт;
  • результаты топографической съемки (план местности).

А компании также подают все эти документы, но к ним добавляются и такие бумаги:

  • подробное задание на проектирование;
  • схемы организации движения пешеходов и транспорта;
  • учредительные документы (копии);
  • архитектурные планы;
  • инженерные отчеты по результатам изысканий;
  • описание участка, особенностей его расположения и предполагаемого использования.

Заявку обычно можно подать и онлайн: для этого используют форму, загружают скан градостроительного участка, соблюдая требования к качеству изображения.

Шаг 2. Процедура изготовления

Как правило, срок изготовления занимает 1 рабочий день, поэтому готовую схему могут сделать и в день обращения. Если объект довольно сложный (в случае с юридическими лицами), срок устанавливается индивидуально. На листе с чертежом ставится печать организации, ФИО и должность ответственного специалиста, составившего схему. Итоговый документ обязательно содержит не только рисунок и текстовую часть, но и титульный лист. В отдельных случаях составляются и приложения.

Шаг 3. Оплата услуги

Как правило, оплата совершается только по факту оказанной услуги. В отдельных случаях действуют акции с предложениями по 1900-2000 рублей за типичную схему участка для ИЖС. Однако чаще всего она варьирует в диапазоне от 3000 до 20000 рублей:

  • средняя стоимость за работу над участками в Москве и Подмосковье 5-10 тысяч рублей;
  • цена за услугу в Санкт-Петербурге и Ленинградской области немного ниже: 4-8 тысяч рублей;
  • в областных и краевых центрах порядка 3-7 тысяч рублей.

Таким образом, самостоятельно сделать схему СПОЗУ можно только в том случае, если есть определенный навык работы в специальной программе и понимание базовых основ черчения.

Важно понимать, что исполнитель должен не только уметь чертить, но и правильно рассчитывать все параметры дома в соответствии с существующими методиками. Если уверенности нет, стоит обратиться к профессиональным инженерам.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector