Покупка апартаментов для сдачи в аренду

В последние годы в Москве и Санкт-Петербурге активно развивается строительство апартаментов. Апартаменты юридически — это нежилые помещения, но фактически в них можно жить или сдавать их в аренду. В апартаментах нельзя постоянно зарегистрироваться, не предусмотрены места в детском саде, школе и поликлинике. Но в отличие от квартир апартаменты стоят дешевле, и, поскольку нет социальных обязательств, располагаются в более удобных местах близко к центру. У Кремля жилой дом не построишь, а вот апартаменты — вполне.

Апартаменты бывают двух типов, но я бы сказал, что даже трёх:

2. Сдавать в аренду помесячно или посуточно

3. Сдавать в аренду посуточно в формате отеля (апарт-отель)

Я пробегусь по первым двум и подробно остановлюсь на третьем.

1. Жить самому

Если вам не нужен детский сад, школа, районная поликлиника, но вы хотите жить в центре или купить «жильё» дешевле — это ваш формат.

2. Сдавать в аренду помесячно или посуточно

Апартаменты — это самый удобный вариант для сдачи в аренду: стоят дешевле квартиры, часто продаются с отделкой, не нужно «прописывать» арендаторов, совсем нет или гораздо меньше проблем с соседями при сдаче посуточно.

Можно сдавать в аренду самому. Это достаточно легко делать помесячно, но становится очень хлопотно посуточно: кто-то должен заселять гостей, убираться в номерах, стирать белье, ремонтировать сантехнику, принимать оплату и т.д. Самостоятельная посуточная сдача в аренду — это вторая работа или бизнес, но никак не инвестиция.

Для того, чтобы освободить собственников от забот, существует управляющая компания (управляющий, консьерж-сервис). Зачастую эти функции выполняет аффилированная компания застройщика, который построил апартаменты. Но если застройщик таких услуг не предоставляет, найти честного управляющего проблематично.

Обычно за свои услуги управляющий берет 20-30% выручки от аренды номера. Дополнительно собственник оплачивает расходы на обслуживание апартаментов: бронирование, уборку и т.п., а также коммунальные услуги по счетчикам.

Помесячная сдача в аренду апартаментов менее выгодна, чем посуточная: месячная цена примерно равна аренде квартиры, а посуточная в 2-3 раза выше. При посуточной сдаче критически важна честность управляющего: чтобы он не сдавал апартаменты в аренду в тайне от собственника.

Помимо работы за проценты, некоторые управляющие предлагают доходные программы. Управляющий берет в аренду апартаменты и сам сдает их сколько хочет, а собственнику платит установленный % от стоимости апартаментов или фиксированную сумму в месяц. В очень редких случаях управляющий даже обязуется выкупить апартаменты через 5 лет.

3. Сдавать в аренду посуточно в формате отеля (апарт-отель)

В таком формате апартаменты (т.е. номера) сдаются управляющей компанией только посуточно под брендом гостиницы (отеля). Собственник лишен возможности сдавать их самостоятельно. Управляющая компания предлагает собственнику работать за % от выручки (25-30%) или по доходной программе.

Выручка

Выручка зависит от локации апарт-отеля. Предпочтительно, чтобы он располагался в 5-10 минутах ходьбы от центра или от метро (не очень далеких от центра станций).

На выручку влияет сезонность. Например, в Санкт-Петербурге самые большие цены и заполняемость номеров с мая по июль.

Но далеко не все 365 дней в номере будут гости. В сезон заполняемость больше (например, 90%), а несезон меньше (например, 30-60%). В среднем по году от 60% до 80% в зависимости от отеля и стараний управляющего.

На выручку влияет площадь и категории номеров. 14-16 кв.м. — это совсем маленький номер эконом-категории, от 20 кв.м. уже идет комфорт. Категория предполагает соответствующий ремонт и оснащение номера.

Например, среднемесячная выручка (не прибыль!) от аренды номера до 20 кв.м. в СПБ может составлять 40-55 тыс. руб. Здесь и далее берем для расчетов номер до 20 кв.м.

Расходы

Из выручки нужно вычесть расходы. Они включают в себя эксплуатацию номера (например, 200 руб./кв.м.), коммунальные услуги по счетчикам. Можно рассчитывать на 40-50 тыс. руб. в год.

Учтите, что номер при посуточной сдаче подвергается ускоренной амортизации: стареет и разрушается. Его нужно раз в 5-7 лет ремонтировать. На ремонт может потребоваться 300-600 тыс. руб. и более. Эти суммы нужно распределить по годам при подсчете доходности инвестиций в номер.

Не нужно забывать, что сдача в аренду нежилых помещений — это уж точно предпринимательская деятельность. Налоговая о вас непременно узнает из данных Росреестра. Поэтому нужно регистрировать ИП или ООО.

Если выручка небольшая (меньше 700-900 тыс. руб.), то лучше платить 6% с дохода. Если больше, в т.ч. когда сдаете несколько номеров, то лучше взять патент на аренду (ок. 50 000 руб. в год).

Помимо налога 6%, нужно заплатить страховые взносы 28 000 руб. + 1% с дохода, превышающего 300 000 руб.

А… самое главное: 25% от выручки управляющему. Но он себя не обидит: первым возьмет свое вознаграждение, затем оплату эксплуатационных расходов, а уж потом выплатит вам.

Доходность

После уплаты всех расходов доходность от аренды номера может составлять от 8% до 15% в месяц. Это гораздо больше, чем при сдаче квартиры (3-4%).

Но не нужно забывать про рост стоимости номера. От котлована до сдачи в эксплуатацию она вырастает на 20-30%. А затем растет по рынку. Я бы закладывал рост на уровне инфляции, т.е. 3% сейчас.

С учетом более низкого роста стоимости номера, общая доходность инвестиций в номер апарт-отеля может составлять до 12% в год. Это гораздо лучше вклада и сравнимо с некоторыми акциями на бирже. С выходом на рынок апартаментов инвестиции в квартиры становятся менее интересными: кто захочет получать 3-4% в год по квартире, если есть доходность по апартаментам в разы выше и без хлопот.

Многие граждане путают инвестиции в квартиру и психологическое успокоение. Если вы покупаете квартиру, чтобы была (зато надежно, стабильно и в кризис не пропадет), а доходность/возврат инвестиций не считаете, то это уже не инвестиция. Это удовлетворение психологического желания владеть вещами.

Но оставим психологию для психологов. Наша цель получить бОльшую доходность с меньшим или тем же риском, разбогатеть по-простому. Для этого больше подходят апартаменты.

Цены

Рассказывать публично, где и у кого купить апартаменты я не буду, так как агентом не являюсь и за рекламу мне не платили. Моим клиентам я предоставил подробные расчеты по одному объекту для ознакомления.

На стадии строителства маленькие студии (14-16 кв.м.) можно купить за 2,5 млн. руб., 20-22 кв.м — 3-3,5 млн. руб. Где то может быть дороже, но диапазон понятен.

Подводные камни

1. Апартаменты могут быть не построены

Это главный риск. Вспомним обманутых дольщиков.

2. Неудачное расположение апартаментного комплекса

Гостей и выручки будет мало.

3. Нечестная управляющая компания

Нечестность может выражаться в том, что свои апартаменты управляющая компания будет сдавать, а ваши будут простаивать. Для защиты от этих ситуаций есть компьютерные программы, которые бронируют номера «равномерно». Но давно уже доказано, что человеческий фактор побеждает любой компьютер.

Про тайную сдачу в аренду апартаментов я уже писал.

4. Халатный прием гостей: плохая уборка, невежливость и т.п.

5. Завышенные тарифы на эксплуатацию номера

Как бы без дохода не остаться. Смотрите отзывы о существующих объектах управляющей компании.

Читайте также:  Утрата товарной стоимости авто

Как не попасть на мель:

  • апартаменты при покупке нужно выбирать тщательно, делать сравнительный анализ и подробные расчеты самостоятельно, не верить расчетом застройщиков слепо
  • проверять управляющую компанию

Схема Кийосаки по покупке недвижимости в кредит

В связи с высокими ставками по кредитам даже на апартаментах не работает. Да, возможно, ежемесячный арендный доход будет превышать выплаты по кредиту.

Но есть проблемы:

1. 2 года ожидания строительства

Вы отдадите деньги, будете платить ипотеку каждый месяц, а дохода не будет

2. При покупке в ипотеку первоначальный взнос составит не 15%, а 40-50%

Многие застройщики в целях своей безопасности разделяют цену апартаментов на 3 договора: строительство, отделка и мебелировка. Причем последние 2 составляют 20-30% от всей цены апартаментов. Ипотечный кредит дадут только на строительство. Отделку и мебелировку вы должны будете оплатить отдельно.

Таким образом, вы вложите своих средств в ипотеку 40%, что никак не соответствует схеме Р. Кийосаке по бесплатному приобретению недвижимости в кредит. Поясню: Кийосаки вкладывает 10% первоначальный взнос, аренда покрывает ипотечный платеж, а первоначальный взнос он выводит путем рефинансирования кредита. А именно, делает ремонт, стоимость недвижимости повышается, и он увеличивает сумму кредита на размер повышения стоимости. Увеличение кредита снимает со счета.

Поэтому, когда вы посчитаете, что арендный доход покрывает ипотечный платеж — не радуйтесь! Не забудьте, что вы вложили 40% своих средств — они тоже стоят денег. Их можно было инвестировать альтернативно. Поэтому доходность нужно считать именно на них. Никакой бесплатной недвижимость явно не получится, а скорее вы недозаработаете.

Выводы:

  • апартаменты — современный формат вложения в недвижимость с доходностью до 12% годовых
  • апартаменты гораздо выгоднее квартиры и депозита
  • более удобно, когда сдавать апартаменты в аренду будет за вас управляющая компания
  • тщательно выбирайте апартаменты и делайте расчеты самостоятельно
  • бесплатно приобрести апартаменты по схеме Кийосаки не получится
  • приобретайте апартаменты на свои, иначе доходность ваших инвестиций будет ниже, вы недозаработаете

Апартаменты — недвижимость, обладающая рядом отличительных признаков. С юридической точки зрения это номер повышенной комфортности, расположенный в средствах размещения, к которым относятся отели, гостиницы, дома отдыха, пансионаты. Отличительные особенности недвижимости:

  • площадь не менее 40 м 2 ;
  • функциональное зонирование (две зоны или две комнаты минимум);
  • наличие кухни и гигиенических помещений.

Апартаменты попадают в группу нежилых объектов, так как, согласно законодательству, к жилой недвижимости относятся квартиры, дома и комнаты. По этой причине в апартаментах разрешена только временная регистрация (каждые пять лет необходимо продлевать ее срок).

Особенности жилья этой категории заключаются также в существовании возможности использовать ряд дополнительных услуг, как, например, в гостиничном комплексе. Это уборка, смена белья, глажка, заказ еды в номер, вызов такси и другие виды сервисного обслуживания.

Условная классификация апартаментов

  • площадью и планировкой;
  • дизайнерским оформлением;
  • качеством организации обслуживания;
  • предназначением (для краткосрочного или длительного проживания).

На мировом рынке апартаменты представлены номерами в апарт-отелях, доходных домах, кондоминиумах, многофункциональных жилых комплексах. Все перечисленные виды недвижимости используются в основном для сдачи в аренду, но есть номера, в которых люди живут постоянно, в том числе собственники объекта.

Купить апартаменты для сдачи в аренду — это популярное бизнес-решение, позволяющее получать стабильный доход. Важно правильно выбрать недвижимость для коммерческих целей, учитывая совокупность факторов, определяющих привлекательность объекта для клиентов. В первую очередь это качество жилья и инфраструктуры, во вторую — удобство транспортного расположения и организация сервисного обслуживания, в-третьих — уровень цен на проживание и сервис.

Апарт-отель Vertical служит примером удачного сочетания всех приоритетных параметров, обеспечивающих получение стабильной прибыли от сдачи апартаментов в аренду.

Выгоды проживания в апартаментах

Большинство зданий, в которых продаются или предлагаются в аренду апартаменты, расположены в современных жилых комплексах, бизнес-центрах и других объектах, построенных недалеко от центральной части города, в престижных или наиболее удобных спальных районах. Стоимость этого вида недвижимости на 15-25 % меньше цены на квартиру с аналогичными характеристиками.

Поскольку по законодательству апартаменты не входят в список жилых объектов, то собственник имеет право проводить перепланировку или иное переустройство помещений по упрощенной схеме (без разрешения государственных служб, но в соответствии с требованиями строительных стандартов).

Апартаменты, расположенные в отеле или многофункциональном гостиничном комплексе, максимально удобны для проживания, поскольку на первых этажах здесь расположены магазины, отделения банков, фитнес-залы, кафе, рестораны. Парковка для постояльцев — бесплатная услуга, территория надежно охраняется и содержится в чистоте.

Наличие комфортабельной кухни в номере представляет важность для большинства арендаторов, поскольку они получают возможность готовить еду по своему усмотрению, экономя на ресторанном питании.

Доход от сдачи в аренду апартаментов в больших городах, как правило, стабилен. Этот вид жилья привлекателен тем, что сочетает в себе домашний уют, безопасность проживания и множество дополнительных услуг, которыми можно пользоваться по собственному усмотрению.

Жильцы не тратят время на уборку, стирку и глажку, поиск парковочных мест. Безотказно работают все инженерно-технические коммуникации, поддерживается комфортный микроклимат в помещениях, чистота на лестничных площадках.

Жить в апартаментах намного удобнее, чем в обычных номерах отеля, по многим параметрам. Тщательно продуманные интерьеры отличаются оригинальным стилевым оформлением и расположением мебели, использованием красивых элементов декора. В наличии кухня с набором посуды, пространство разделено на функциональные зоны. Современные дизайнеры делают все для того, чтобы избежать безликой стандартизации интерьерного пространства, наполняя обстановку домашним теплом и комфортом.

Кто покупает апартаменты?

Апартаменты чаще всего приобретают люди, которые желают получать дополнительный доход. У этой категории предпринимателей есть собственное жилье, а другие площади они сдают в аренду, краткосрочную или длительную. Выгода от инвестиций в апартаменты не подлежит сомнению, особенно в тех случаях, когда объект расположен в исторической части города.

Спрос на номера всех категорий неуклонно растет, поскольку именно этот вид временного жилья в наибольшей степени соответствует требованиям делового человека или туриста в отношении качества обслуживания и комфорта проживания.

Краткосрочная и длительная аренда: сравнение вариантов

После покупки апартаментов у собственника возникает вопрос: как выгоднее сдавать номер, посуточно или помесячно? Краткосрочная аренда всегда приносит большую прибыль, но для ее получения необходимо уделять много времени организации самого процесса:

  • заниматься поиском арендаторов;
  • проводить регулярную уборку;
  • стирать и гладить белье;
  • покупать бытовые предметы и аксессуары;
  • осуществлять текущие ремонты;
  • снимать показания счетчиков;
  • вести учет коммунальных расходов;
  • принимать оплату.

Таким образом, сдачу апартаментов в краткосрочную аренду вполне можно расценивать как ежедневную работу, на выполнение которой далеко не у всех есть время, достаточный профессиональный опыт. Выход один — поиск ответственного исполнителя, которым может быть частное лицо или управляющая компания.

Со сдачей апартаментов в аренду проблем меньше, чем в вопросах поиска жильцов для квартиры. Во-первых, жилье комфорткласса в основном арендуют ответственные люди, поэтому у собственников не бывает недоразумений c оплатой, случаев нарушения правил общественного правопорядка или эксплуатации бытового оборудования. Во-вторых, управляющая компания берет на себя все организационные вопросы, гарантируя регулярные выплаты владельцу недвижимости, согласно условиям договора. Стоимость услуг посредника составляет порядка 25-30 % от выручки.

Сколько можно заработать на сдаче апартаментов в аренду?

Объем выручки зависит от расположения отеля (ЖК, многофункционального комплекса). Чем ближе к станции метро и остановкам общественного транспорта, тем больше спрос на номера. В праздники, новогодние каникулы, сезон отпусков спрос на аренду жилья возрастает.

В Санкт-Петербурге самые высокие цены номеров в горячий сезон, который начинается в мае и заканчивается в конце августа. В это же время заполняемость отеля достигает показателей 90-95 %. Хорошей величиной является среднегодовая заполняемость в пределах 60-70 %.

Читайте также:  Акт обследования вентиляционных каналов

Вложение средств в традиционный сектор жилой недвижимости постепенно теряет актуальность, поскольку даже начинающий коммерсант умеет прогнозировать доходы. Показатель 3-4 %, максимум 5 % годовых — это далеко не те цифры, которые могут удовлетворить инвестора.

Обслуживаемые апартаменты представляют большую привлекательность для арендаторов как более удобное, современное и качественное жилье, поэтому спрос на недвижимость в этом сегменте постоянно растет. Доход от сдачи в аренду составляет от 8 до 15 % годовых, причем эта выручка является пассивной, как вклад в банке (если недвижимость отдана по договору в распоряжение управляющей компании). Владелец апартаментов ежемесячно получает определенный доход, независимо о наличия (отсутствия) арендаторов.

Программы инвестирования в недвижимость

Гарантированная доходность — вот, что больше всего интересует инвестора и является его главной целью. В области аренды жилья действует много предложений, которые различаются размером выплат, условиями и количеством обязательств, распределенных между сторонами договора.

Например, управляющая компания может выплачивать согласованную сумму собственнику, независимо от сезона и доходности (примерно по 30-35 тысяч в месяц), либо перечислять всю сумму дохода за минусом вознаграждения, определенного условиями соглашения.

Срок окупаемости вложений в покупку апартаментов составляет 4-11 лет, в то время как квартира окупается за 14-20 лет. Выгоднее всего приобретать недвижимость на стадии застройки, в этом случае доход составит до 30 % от стоимости объекта. Но это только в том случае, если объект строится быстро и качественно.

Расчет окупаемости апартаментов

Рассмотрим пример сдачи в аренду недвижимости с участием управляющей компании. Номера с чистовой отделкой и мебелью инвестор передает в доверительное управление. Компания берет на себя обязательства по содержанию и заселению жильцов, гарантируя выплату определенного дохода.

Двухкомнатный номер стоимостью 7 млн рублей принесет инвестору доход порядка 50-60 тысяч рублей в месяц при долгосрочной аренде и 95 тысяч рублей при краткосрочной сдаче жилья внаем. Недвижимость полностью окупится за 5-9 лет. Вышеуказанные суммы приводятся за вычетом расходов на содержание жилья и коммунальных платежей.

Налоги на имущество инвестор платит самостоятельно. Это приблизительные расчеты, поскольку цены на аренду зависят от многих факторов. Это и категория номера, и престижность района, и состояние окружающей среды, а также уровень развития инфраструктуры и многие другие моменты.

Возможные проблемы при сдаче апартаментов

Согласно действующему законодательству, проходить классификацию, чтобы получить «звездность», должны все апарт-отели, которые предполагают вести официальный бизнес по сдаче номеров в аренду. Сертификация выдается не на отдельный номер, а на все здание в целом. Этот сложный процесс узаконивания недвижимости ведут именно управляющие компании.

Сдача номеров в аренду — это бизнес, соответственно, собственник должен зарегистрировать предпринимательскую деятельность в форме ИП или ООО. Это означает неизбежность дополнительных расходов в виде налогов и внебюджетных платежей.

При покупке апартаментов на стадии застройки существует риск того, что строительство будет надолго заморожено. Неудачное расположение комплекса — еще один подводный камень. К негативным факторам можно отнести массовую застройку района, шумность, плохие дороги, неблагоприятную социальную обстановку. Результат неудачного месторасположения апарт-отеля — низкая заселенность и, соответственно, низкий доход.

Нечестная управляющая компания — явление достаточно распространенное. Сокрытие дохода под предлогом отсутствия постояльцев, когда номера сдаются втайне от владельца, может свести на нет доход инвестора.

Очень важный момент — качество обслуживания. Огромная конкуренция позволяет арендаторам выбрать апартаменты, соответствующие личным запросам, в том числе уровню комфорта. Если в номерах плохо убирают либо обслуживающий персонал ведет себя невежливо, отель быстро заработает плохую репутацию, которую очень трудно исправить.

Покупка апартаментов для сдачи в аренду — это популярное бизнес-решение, которое позволяет получать стабильный доход.

Как застраховать себя от убытков

Покупка апартаментов, как одного номера, так и всего здания (апарт-отеля), осуществляется на основе тщательного анализа и детальных расчетов. Анализ включает изучение динамики спроса и предложений на аренду недвижимости этого класса в разных районах Санкт-Петербурга, проверку репутации управляющих компаний и застройщиков (если объект покупается на этапе строительства).

При этом покупка недвижимости с привлечением ипотеки не всегда является выгодной сделкой из-за чрезмерно длительного срока окупаемости вложений. Проценты по кредитам слишком высоки, здания строятся долго (1-2 года до сдачи в эксплуатацию в лучшем случае). К тому же ипотеку дают только на строительство, а затраты на отделку и создание интерьерной обстановки полностью ложатся на инвестора. Грамотный выбор объекта покупки, варианта инвестирования и управляющей компании в 99 % обеспечивает доходность сделки.

Покупка готовых меблированных апартаментов — наиболее безопасный способ вложения капитала. Инвестор получает возможность самостоятельно оценить объект по всем параметрам, представляющим важность для собственников и арендаторов. Это интерьерная обстановка, планировка прилегающей территории, качество инженерно-технических коммуникаций, сумма регулярных эксплуатационных расходов, особенности организации управления, состояние подъездных путей.

Поскольку апартаменты пользуются повышенным спросом у туристов, следует обратить внимание на виды, открывающиеся из окна. Видовые номера в Санкт-Петербурге с панорамным обзором наиболее популярны у гостей города.

Апарт-отель Vertical

Апарт-отель Vertical может служить примером удачного сочетания всех приоритетных параметров, обеспечивающих получение стабильной прибыли. В каждом номере есть все необходимое для комфортного жилья и отдыха одной семьи или компании туристов. Предоставляется также возможность аренды номера на длительный срок, что представляет интерес для людей, находящихся в длительной командировке, или тех, кто ждет окончания строительства собственной недвижимости.

Стильная новая мебель, элитная сантехника, удобное расположение предметов обстановки, идеальная чистота в номерах всех категорий обеспечивают высокое качество проживания. Эти важные преимущества добавляются к удачному транспортному расположению объекта и определяют стабильный спрос на аренду. Руководство управляющей компании уделяет должное внимание уровню квалификации обслуживающего персонала и организации работы по высоким международным стандартам.

Приобретение номеров в Vertical — один из надежных вариантов получения дохода без каких-либо собственных усилий. Управляющая компания занимается поиском клиентов, выплачивает ежемесячно доход инвестору в размере 75 % от арендной ставки. Последний получает подробный финансовый отчет раз в месяц с достоверными данными.

Выгодный арендный бизнес в Санкт-Петербурге доступен и жителям других регионов. Если хотите получать дополнительный доход в Северной столице, позвоните по контактному телефону апарт-отеля Vertical.

Москва и Петербург переживают бум спроса на апартаменты. Количество новых проектов и объемы продаж бьют рекорды. На пике – сервисные апартаменты для сдачи в аренду. Разбираемся, действительно ли они стоят того, чтобы в них вкладываться или лучше выбрать другой объект.

Сервисные апартаменты – номера с полной отделкой и меблировкой, рассчитанные на краткосрочную и долгосрочную сдачу в аренду. От гостиничного формата отличаются тем, что имеют кухонную зону. От традиционных квартир – юридическим статусом, так как формально являются коммерческими, а не жилыми помещениями.

Сейчас этот формат недвижимости наиболее востребован. Частные инвесторы предпочитают вкладывать средства именно в сервисные апартаменты. В некоторых проектах количество инвестиционных сделок доходит до 90%. В качестве аргументов обычно звучат: низкий порог входа, доходность, ликвидность, простота управления и надежность. Так ли это на самом деле? Рассмотрим каждый из пунктов.

Порог входа

Первый вопрос каждого частного инвестора – порог входа. Сколько стоит объект, рассматриваемый для инвестиций? Сразу стоит отметить, что апартаменты стоят на 15-20% меньше, чем квартира аналогичной площади в этом же районе.

135 тыс. рублей Средневзвешенная цена
квадратного метра городских
сервисных апартаментов По данным аналитиков, средневзвешенная цена квадратного метра городских апартаментов составляет 135 тыс. рублей. Сейчас приобрести юнит в апарт-отеле в центре города можно по стоимости от 3,9 млн рублей. По такой стоимости выставлена студия площадью 19 кв. метров с отделкой и мебелью в апарт-отеле сети YE’S на Социалистической улице. В стоимость входит полная отделка и меблировка. Небольшой метраж на руку инвесторам. Именно компактные студии пользуются наибольшим спросом среди арендаторов и с учетом низкого порога входа показывают наибольшую доходность.

Читайте также:  Величина дохода плательщика за расчетный период

Кстати, если речь идет о центре города, то к апартаментам стоит особо присмотреться. Новостроек, в которых можно найти небольшие по площади квартиры, в этой локации практически нет. К тому же за отделку придется доплатить, а полную меблировку с техникой и вовсе никто не предлагает.

Доходность

Второй аргумент частных инвесторов в пользу апартаментов – доходность. По данным аналитиков Knight Frank, от сдачи в аренду юнита в апарт-отеле можно получить от 8 до 15% годовых. Это в 1,5-2 раза выше, чем доходность традиционных квартир. Стоит также учесть, что на протяжении последних двух лет цены на жилье растут медленнее инфляции, так как на них сильно влияет большой объем предложения и высокой уровень конкуренции.

Ставки аренды на апартаменты выше, чем у квартир в аналогичной локации. При этом спрос, особенно в центре города, стабильно высок, что позволяет собственникам повышать арендную плату. В прошлом году рост составил 8%, а средняя арендная ставка на студии достигла 35,8 тыс. рублей в месяц. В успешных апарт-отелях средняя заполняемость достигает 90%, что позволяет не беспокоиться о простоях.

Также плюсами являются дизайнерская отделка холлов и мест общего пользования, стойка ресепшн во входной зоне, высокое качество мебели и техники. Повышает ликвидность сервисных апартаментов и то, что перепродавая актив собственник предлагает по сути готовый арендный бизнес, что привлекает потенциальных покупателей.

Выставлять юниты по большей стоимости и готовность арендаторов платить обусловлены форматом объектов. В отличие от традиционных жилых комплексов в апарт-отелях жителям предлагают гостиничный сервис и обширную внутреннюю инфраструктуру. Напомним, что при этом стоимость апартаментов ниже, чем квартир.

Полезный бонус – возможность просчитать доходность на стадии покупки. В сервисных апартаментах управляющая компания предлагает инвесторам доходные программы, в рамках которых гарантирует ежемесячный стабильный доход.

Помимо дохода от сдачи юнита в аренду, инвестор зарабатывает за счет роста стоимости объекта — за время строительства стоимость апартаментов зачастую вырастает на 20-25%, и после сдачи в эксплуатацию продолжает расти.

Апарт-отель YE’S на Социалистической улице

Ликвидность

Удастся ли выгодно продать апартаменты, если возникнет такая необходимсть? Сервисные апартаменты, как правило, расположены в обжитых районах города с хорошо развитой транспортной и коммерческой инфраструктурой. Внутренняя инфраструктура предусматривает зоны для работы, ресторан, фитнес-клуб, химчистка и др. А также возможности для реализации широкого спектра дополнительных сервисов — от уборки в юнитах до покупки авиабилетов. Все перечисленное выше привлекает арендаторов. Сервисные апартаменты – доказанный практикой успешный арендный бизнес. И инвесторы, уже купившие юниты в апарт-отелях, не спешат с ними расставаться — на вторичном рынке встретить сервисные апартаменты практически невозможно, в некоторых апарт-отелях даже составляются листы ожидания из желающих их приобрести. Поэтому если возникнет желание реализовать собственность на вторичном рынке, то с этим не возникнет проблем. Продать апартаменты можно будет по высокой цене в сжатые сроки, о дисконте и речи быть не может в отличие от, к примеру, торговых встроенных помещений, которые часто рассматриваются частными инвесторами.

Простота управления

При планировании инвестиций стоит учитывать не только денежные затраты, но и собственные силы и время, которые потребуется вложить в управление активом. Инвестор, купивший юнит в апарт-отеле, может сдавать его в аренду как самостоятельно, так и через управляющую компанию. Предлагаемые в апарт-отелях программы управления позволяют инвестору получать гарантированный доход при минимальном участии. Важно, чтобы управляющая компания работала по стандартам гостиничных сетей. В таком случае будет гарантировано качество обслуживания. Это значимый момент, ведь управляющей компании предстоит делегировать все заботы – от поиска арендатора и заключения договора с ним до решения всех бытовых вопросов. При профессиональной управляющей компании для собственника апартаментов сдача их в аренду становится действительно пассивным источником дохода. Единственная забота инвестора — уплата налогов. Собственникам сервисных апартаментов рекомендуют регистрироваться в качестве индивидуальных предпринимателей, чтобы снизить подоходный налог с 13 до 6%. Кроме того, ежегодно нужно платить налог на недвижимость, по размеру аналогичный налогу на квартиру — 0,1% от кадастровой стоимости. Таким образом, сервисные апартаменты позволяют получать высокий доход, не опасаясь претензий от налоговой.

Надежность

При покупке юнита в апарт-отеле, как и при покупке квартиры, нужно обращать внимание, прежде всего, на надежность застройщика и опыт его работы. В сегменте сервисных апартаментов есть крупные игроки, которые успели себя зарекомендовать, чьи объекты уже успешно работают на рынке не первый год. Как и при выборе гостиницы для отдыха, доверия заслуживают сетевые проекты. Такие комплексы реализуются по проработанным стандартам и тиражирование доказывает их эффективность. К тому же всегда есть возможность посетить или даже заселиться в уже работающий апарт-отель, чтобы погрузиться в будущий арендный бизнес.

При выборе апартаментов особое внимание стоит уделить локации, инфраструктуре проекта и тому, насколько он отвечает интересам инвесторов, в том числе по условиям доходных программ. Сетевые объекты в центре города – самый надежный вариант.

Стоит отметить, что апартаменты, как и квартиры, продаются по 214-ФЗ о долевом строительстве, поэтому инвестиции являются полностью защищенными.

В Санкт-Петербурге пока не так много проектов сервисных апартаментов, на примере которых можно наглядно рассмотреть все детали инвестирования в этот формат недвижимости. Одним из первых подобных проектов в городе стал апарт-отель YE’S на улице Хошимина от ГК «Пионер». Объект построен в Выборгском районе — 354 тыс. рублей Минимальный ежегодный
доход собственников юнитов
в апарт-отеле YE’S на ул. Хошимина в шаговой доступности от станции метро «Проспект Просвещения» — и сдан в эксплуатацию в ноябре 2014 года. Цены на юниты в нем заметно выросли с момента начала реализации проекта. К примеру, на старте продаж апартаменты площадью 27 кв. м продавались за 2,3 млн рублей, а сейчас они стоят уже 3,8 млн рублей. Минимальная стоимость аренды юнита в этом апарт-отеле сегодня составляет 29 тыс. рублей (без учета коммунальных платежей), следовательно доход собственников начинается от 354 тыс. рублей в год.

В январе 2017 года ГК «Пионер» открыла продажи во втором проекте сети YE’S в Петербурге – апарт-отеле YE’S на Социалистической. Объект строится в Центральном районе Петербурга, в локации с хорошо развитой инфраструктурой и в шаговой доступности от трех станций метро. Застройщик отмечает, что апартаменты в комплексе пользуются спросом — продано уже около 50% юнитов. Стоимость начинается от 3,9 млн рублей. Инвесторам предлагаются программы доходности, которые позволят получать стабильный гарантированный доход (к примеру, при покупке юнита площадью 26,5 кв. м доход инвестора от сдачи в аренду составит 34 тысячи рублей в месяц).

В заключение стоит отметить, что на рынке пока не сформировалась четкая сегментация для этого типа недвижимости. Иногда апартаментами называют комплексы, которые по сути не отличаются от традиционного жилья. Следует внимательно изучить предложение, а остановить выбор стоит именно на апарт-отелях с гостиничным сервисом и профессиональной управляющей компанией.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector