Формула цены земельного участка

Рыночной стоимостью называется цена, с которой согласны все участники сделки, осуществляемой в условиях конкуренции на свободном рынке. На эту цену не влияют существенные обстоятельства, а процесс её установки допускается в обязательном и в добровольном порядке.

Оценка рыночной стоимости

С помощью этой оценки устанавливается рыночная стоимость какого-либо имущества. В широком понимании этот процесс является оцениванием имущественного права с учётом любых имеющихся ограничений. Осуществляется соответствующими организациями, а порядок деятельности определяется федеральным законом №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Обязательная оценка требуется в случаях, которые устанавливаются законом, а именно отчуждение недвижимости, находящейся в собственности (полностью либо частично) РФ, какого-либо субъекта федерации или муниципального учреждения.

Согласно гражданскому кодексу, недвижимым имуществом считаются земельные участки, а также объекты, перенос которых возможен, но понесёт непоправимый ущерб их целевому назначению. Например:

• строения;
• участки земли;
• космические объекты и т.д.

Факторы, которые влияют на определение стоимости:

• месторасположение;
• дата постройки (при наличии);
• технические характеристики;
• инфраструктура;
• движение транспорта и т.п.

Произведённая независимым экспертом оценка помогает получить надёжную информацию об объекте и установить соответствующую цену за него. Наиболее часто это необходимо при:

• переоценке активов;
• выпуске ценных бумаг;
• оформлении ипотеки;
• совершении разного рода сделок (купли-продажи, дарения и др.);
• приватизации, а также многих других ситуациях.

Устанавливают оценку в основном:

• Оценочное бюро. На данное время существует много коммерческих контор, которые осуществляют разнообразную оценочную деятельность, но не предоставляют юридические услуги. Главным условием является наличие подобной конторы в составе саморегулируемой организации.
• Агентство недвижимости. Многие крупные агентства недвижимости имеют в своём штате экспертов-оценщиков. Если продаётся земельный участок посредством риэлтерского агентства, эти сотрудники смогут помочь и провести оценку.
• Юридическая фирма. Большинство таких фирм, помимо юридической помощи, оказывают определённые услуги, связанные с экспертизой и оцениванием.
• Частный оценщик. По закону не воспрещается оказывать частную оценочную деятельность. Такой эксперт использует идентичные способы оценивания, что и сотрудники вышеупомянутых фирм. Как и в других случаях, такой оценщик действует согласно с законами РФ.

Методы оценки

Главными способами оценивания являются обозначенные далее методы:

• сравнения продаж;
• распределения;
• выделения;
• капитализации земельной ренты;
• остатка для земли;
• возможного использования.

Все указанные методы следуют определённым формулам вычисления стоимости, процессам, происходящим во время оценивания, а также условиям, при которых стоит применить тот или иной метод для конечной оценки. Описать их все невозможно из-за огромного обилия информации относительно каждого способа.

Расчёт рыночной стоимости

Рассмотрим пример расчёта для земельной недвижимости посредством метода выделения, так как именно этот метод чаще всего используют профессиональные оценщики.

Главным показателем в этом примере выступает участок земли и находящееся в его пределах здание (850 кв.м.). Предположим, что участок находится под зданием. Цена за 1 кв.м. строения равна 25 000 рублей.

Чтобы узнать рыночную стоимость при помощи этого метода, нужно рассчитать её, следуя данной формуле:

• A1 – площадь здания;
• A2 – цена за 1 ед. площади;
• B1 – конечная стоимость.

Получим:

850 ? 25 000 = 21 250 000.

Исследования рынка показали, что расходы на строительство здания равны 32 500 рублей. Процент износа, допустим, составляет 0.75%. Далее нужно узнать рыночную стоимость строительства здания:

850 ? 25 000 ? 0,75 = 15 937 500.

В конце можно узнать стоимость самого участка. Она составляет:

21 250 000 – 15 937 500 = 5 312 500 рублей.

Кадастровая и рыночная стоимость

Кадастровая стоимость назначается Правительством РФ. А рыночная зависит от самых разных факторов, большинство из которых вообще не берутся во внимание при кадастровой оценке. Это является главным различием между двумя видами стоимости. Другими отличиями могут являться такие моменты:

• при составлении кадастровой стоимости сезон, спрос и в целом состояние рынка не имеют значения;
• кадастровая стоимость назначается через материальный анализ, а рыночная – через конкурентоспособность, различные предложения и др.;
• кадастровая стоимость иногда может слишком сильно завышаться, так как факторы платёжеспособности населения, местоположения объекта и т.д. не берутся во внимание.

Различия между этими двумя видами стоимости играют немалую роль при налогообложении (65 ст. ЗК РФ). Однако завышенная кадастровая стоимость иногда бывает неподъёмной ношей для населения, так как в большинстве ситуаций она сильно превышает рыночную. О методах расчёта кадастровой стоимости – читайте тут.

Процедура оценивания рыночной стоимости

Оценка рыночной стоимости происходит в 5 этапов:

1. Первым шагом является заключение договора на осуществление оценочной деятельности. Здесь эксперт устанавливает нужные параметры оценивания:

• предназначение оценки;
• правовая сторона процесса;
• категория земли;
• вид собственности;
• сервитуты;
• дата оценивания;
• составление договора об оценивании и т.п.

2. Сбор и анализ полученной информации. Оценщик собирает данные об объекте, изучает разнообразные характеристики участка, осуществляет анализ разного рода факторов, которые прямо влияют на стоимость зем.участка:

• строения в прилегающих районах;
• наличие зелёной зоны (состояние, тип и др.);
• общее состояние окружающей среды;
• отрицательное воздействие разного рода факторов;
• данные о расходах и прибыли от использования участка.

Также к отчёту прилагается карта местности, на которой находится участок и его месторасположение, в том числе фотографии объекта недвижимости.

3. Выбор соответствующего метода оценки, выполнение нужных расчётов. Для каждого метода получится разная стоимость земельного участка. Впоследствии оценщик проведёт сравнительный анализ, благодаря которому можно будет увидеть плюсы и минусы каждого из методов.

4. Назначение итоговой стоимости для земельного участка. Она будет обозначена в рублях (если не указано иное в договоре).

5. Составление отчёта. Итоговые результаты оценивания будут оформлены письменно. Отчёт об оценивании является документом доказательного назначения, который предназначается для заинтересованных в результатах лиц (как и самого заказчика). Внутри отчёта находится итоговое заключение и окончательная рыночная стоимость.

Земли сельскохозяйственного назначения

Для каждого вида и категории земель при оценивании берутся во внимание разные факторы. Рассмотрим основные моменты, по которым осуществляется установление рыночной стоимости земучастка на примере земель сельскохозяйственного назначения.

Значимость таких объектов определяется возможным назначением и плодородностью земли. Важными факторами являются: рельеф, особенности почвы, водная составляющая (при наличии). Для оценивания обычно выбирается тот подход, у которого наилучший экономический эффект.

При определении показателей плодородия почвы эксперты зачастую пользуются бонитировкой. Так называется оценка, которая вычисляется путём сравнивания плодородности при идентичных климатических и агрономических условиях. Сам этот процесс крайне трудный, поэтому при оценивании земель сельскохозяйственного назначения оценщики используют уже готовые показатели бонитировки.

После изучения всех аспектов и определения способа использования земли, эксперт создаёт модель доходов. Она учитывает расходы и прибыль собственника за определённый временной отрезок. Положительная разница относительно доходов и растрат дисконтируется в нынешние показатели, на основе чего эта цена и будет считаться рыночной стоимостью.

Определение рыночной стоимости, в некоторых ситуациях, довольно трудоёмкий процесс, но очень важный. Если кадастровая стоимость вгоняет Вас в долги по налогам, не лишним будет провести дополнительную оценку рыночной стоимости и потребовать пересчёта в суде. А с самой оценкой при необходимости Вам помогут компании, занимающиеся этим вопросом.

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Чтобы продуктивно управлять ресурсами нужно знать, сколько они стоят. Земля также является экономическим ресурсом, поэтому она также подлежит оценке и учету. Данные о кадастровой цене земельного участка необходимы для целей фискальной политики государства. Итак, как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

Понятие и функции кадастровой стоимости земельного участка

Кадастровая стоимость земельного участка — это эквивалент его рыночной цены, который используется для налогообложения, формирования суммы арендных платежей, сделок по купле-продажи земли.

Что касается сделок купли-продажи, то тут необходимо сделать одно уточнение: кадастровая стоимость редко используется для таких целей, поскольку в основном она используется для расчета налогов. По этой причине чиновники имеют склонность к завышению кадастровой стоимости, что создает ситуацию, когда реальная цена земли сильно отличается от величины, указанной в кадастре.

Для того, чтобы рассчитать кадастровую надо знать ее специфику функций. Государство классифицирует все земли согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков.

Факторами, влияющими на кадастровую стоимость земли являются:

• Цель использования
• Наличие инфраструктуры
• Специфические, локальные факторы
• Площадь земельного участка

Как перевести землю из одной категории в другую и какие документы для этого необходимы, вы можете узнать в статье по ссылке.

Что такое кадастровая стоимость земельного участка и как ее правильно рассчитать?

Формула расчета кадастровой стоимости земельного участка

Формула расчета кадастровой стоимости земли выглядит следующим образом:

где:

Ск – кадастровая стоимость

П – площадь земельного участка

Ки – наличие инфраструктуры (в рублях на квадратный метр)

Кл – специфический фактор (в рублях на квадратный метр)

Кп – переходной коэффициент

Специфический фактор может заключаться, например, в том, где расположен земельный участок. Переходной коэффициент отражает место в классификации земель согласно государственной классификации.

Как правильно рассчитать кадастровую стоимость земельного участка?

Расчет кадастровой стоимости земельного участка: калькулятор и примеры из практики

Пример 1

Предположим имеется участок размером 100 кв. м., инфраструктура объекта оценивается в 500 р. на кв. м.. Специфический фактор оценивается в 300 р. на кв. м., переходной коэффициент равен 3-ём.

Тогда кадастровая стоимость участка по калькулятору составит:

Ск = П * (Ки + Кл) * Кп;

где:

Ск – кадастровая стоимость

П – площадь земельного участка

Ки – наличие инфраструктуры (в рублях на квадратный метр)

Кл – специфический фактор (в рублях на квадратный метр)

Кп – переходной коэффициент;

будет равна:

100 * (500 + 300) * 3 = 240 000 р.

Формула и примеры расчета кадастровой стоимости земли.

Пример 2

Пусть имеется участок «А» площадью в 200 кв. м.. Инфраструктура участка оценивается в 400 р. на кв. м., специфический фактор равен 200-ам р. на кв. м.. Переходной коэффициент равен 2.5.л

Тогда кадастровая стоимость участка «А» по указанной выше формуле будет равна:

200 * (400 + 200) * 2.5 = 300 000 р.

Обычно кадастровую стоимость земли составляют госорганы. У них имеется стандартная процедура для этого процесса.

Если необходимо узнать кадастровую стоимость земли, то лучше обратиться к специалистам, поскольку это сложный и трудоемкий процесс. Однако существует специальный сервис для расчета кадастровой стоимости земельного участка онлайн (калькулятор расчета).

Что такое обременение земельного участка и каких видов оно может быть — читайте в этой статье.

Как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка, используя Глобальную сеть?

Для получения нужной информации необходимо зайти на официальный сайт росреестра. Далее выбираем графу «Справочная информация по объектам недвижимости online», затем — «Публичная кадастровая карта».

В появившемся разделе поиска необходимо указать данные или о кадастровом номере участка, или о населенном пункте, где он находится. Выбираем интересующий нас участок. Далее в меню «Управление картой» необходимо поставить галочки в разделах «Кадастровая стоимость» и «Кадастровая стоимость за метр».

К сожалению, некоторые области территории РФ до сих пор не оценены государством. Если Вы не смогли найти интересующий участок на сайте росреестра, то Вам требуется помощь специалистов.

Как оформить гараж в собственность, если нет документов? Пошаговая инструкция содержится по ссылке.

Спорные дела, касающиеся кадастровой оценки земли

С недавнего времени земля для целей налогообложения оценивается по кадастровой цене. Пользуясь тем, что процедура оценки земли не отрегулирована, чиновники стали завышать ее.

Здесь необходимо отметить, что некоторые законодательные акты касательно этой темы противоречат друг другу, и сроки обжалования результатов оценки очень малы (на практике у собственника остается 1-2 месяца на подачу жалобы в суд).

А специальные комиссии (куда необходимо в первый раз обращаться при спорных ситуациях касательно кадастровой оценки земель) очень часто, как, впрочем, и суды просто отказывают истцам в рассмотрении их дел.

О порядке налогообложения земельных участков при продаже, а также об изменениях, которые произошли в налоговом законодательстве в 2016 году, вы можете узнать тут.

Образец справки о кадастровой стоимости земельного участка.

Какие законы регламентируют кадастровую стоимость земельного участка?

Главный закон, который регламентирует кадастровую оценку земли в РФ это норматив «О госкадастре недвижимости» от 24.07.07 года № 221-ФЗ. Поскольку кадастр предполагает оценку, то сюда также можно отнести норматив «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98 года № 135-ФЗ и Постановление Правительства РФ от 08.04.00 года № 316.

Что можно строить на землях сельскохозяйственного назначения и как еще можно использовать земли этой категории, вы можете узнать здесь.

Основная цель кадастрового учета – налогообложение. В этой области закона в данный момент трудно разобраться.

К примеру, органы местной власти не могут изменить спорную кадастровую стоимость даже при помощи своего постановления. Разбирательства по поводу необоснованной оценки стоимости трудоемки и очень часто не приносят желаемого эффекта истцу.

Как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка и как соотносятся кадастровая и рыночная стоимости? Ответы содержатся в этом видео:

На четырех одинаковых по площади земельных участках выращивается виноград.
Природно-экономические показатели этих земель характеризуют следующие данные:

Транспортный тариф перевозок 1 т на расстояние в 1 км 0,4

Величина абсолютной ренты, грн. 300.

Определите:

цену каждого участка, если известно, что общественная норма прибыли — 15%, а ссудный процент на одолженный у банка капитал равен 5% годовых.

Виды ренты способствуют формированию цен на землю?

Существует ли дифференциальная рента на I участке?

Существует ли дифференциальная рента на II участке?

Какие участки обеспечивают этот вид ренты?

Назовите причины которые, на ваш взгляд обусловливают разное качество каждого земельного участка?

Участки имеют большую производительность?

Ответы обоснуйте экономичным анализом.

Решение:

В основе рыночных цен на сельскохозяйственную продукцию лежит стоимость единицы продукции, полученной с худших земельных участков. Поэтому вся продукция со всех земельных участков будет продаваться по цене, соответствующей стоимости продукции с худшего земельного участка. Худшим земельным участком будет тот, на котором затраты производства 1 т винограда самые высокие.

Для простоты анализа составим таблицу расчётных данных:

Стоимость всей продукции, грн. Валовый сбор, т Абсолютная рента, грн. А 1 2 3 4 5 I 2000 + 8 × 10 × 0,4 = 2032 15 2032 × 1,15 = 2336,8 8 300 II 2600 + 12 × 50 × 0,4 = 2840 15 2840 × 1,15 = 3266 12 300 III 3600 + 20 × 100 × 0,4 = 4400 15 4400 × 1,15 = 5060 20 300 IV 4000 + 16 × 105 × 0,4 = 4672 15 4672 × 1,15 = 5372,8 16 300

Индивидуальная стоимость, грн. Общественная стоимость, грн. (рыночная) Рента дифференциальная, грн. Совокупная рента, R Всего урожая, грн. 1 т, грн. 1 т, грн. Всего урожая, грн. A 6 = ст.3 + ст.5 7 = ст.6 / ст.4 8 = max 9 = ст.4 × ст.8 10 = ст.9 — ст.6 11 = ст.5 + ст.10 I 2636,8 329,60 354,55 2836,4 199,6 499,6 II 3566,0 297,17 354,55 4254,6 688,6 988,6 III 5360,0 268,00 354,55 7091,0 1731,0 2031,0 IV 5672,8 354,55 354,55 5672,8 300

Издержки производства включают в данной задаче расходы выращивания и транспортные расходы.

Найдём цену земли.

Субъект, желающий купить земельный участок, должен учесть альтернативные варианты вложения денег и получения дохода. Субъект выбирает: положить деньги в банк или купить земельный участок. Поэтому при всех неизменных условиях цену земли можно выразить следующей формулой:

R – размер арендной платы (рента),
r – величина ссудного процента или процентная ставка,

Размер арендной платы = Абсолютная рента + Дифференциальная рента +

+ Процент на капитал

Так как в задании не сказано осуществлялись ли ранее капиталовложения в постройки и сооружения, размер арендной платы и размер совокупной ренты будут совпадать. В противном случае арендная плата на ряду с рентой включает в себя выплату процента на вложенный капитал и амортизационные отчисления на вложенный капитал.

Таким образом, для нашего задания:

Размер арендной платы = Абсолютная рента + Дифференциальная рента =

Абсолютная рента получается собственниками земли абсолютно со всех земельных участков и абсолютно одинаковой величины, если размеры земельных участков одинаковы.

В условии задания сказано, что все четыре участка одинаковы по площади и величина абсолютной ренты равна 300 грн.

Дифференциальная рента будет получена собственниками земли только со средних и лучших участков земли, как по качеству и плодородию почвы, так и по месторасположению. Участки, обладающие дифференциальной рентой: I, II и III.

IV участок земли будет иметь только абсолютную ренту. Поэтому виды ренты будут способствовать формированию цен на землю. Цена земли IV участка будет зависеть только от величины абсолютной ренты и величины ссудного капитала, в отличии от I, II и III участка, где цена зависит ещё и от величины дифференциальной ренты.

Совокупная рента — это избыточная прибыль которую присваивают собственники земли.

Можно сказать, что собственник III участка, за счёт наилучшей его производительности получит наибольшую избыточную прибыль.

Рассчитаем цены земельных участков.

Цена I участка земли:

грн.

Цена II участка земли:

грн.

Цена III участка земли:

грн.

Цена VI участка земли:

грн.

Если Вы являетесь автором условия этой задачи сообщите нам об этом, мы разместим ссылку на источник.