Форма договора коммерческого найма

Понятие договора коммерческого найма жилого помещения

По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона — собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется пре­доставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем в течение предусмотрен­ного договором срока (п. 1 ст. 671 ГК).

Отличие коммерческого найма от социального найма:

• коммерческий наём представляет собой обычный граж­данско-правовой договор, заключаемый по соглашению сторон, которым и определяются его существенные условия;
• договор социального найма оформляет бесплатное распределение между нуждающимися гражданами дефицитного жи­лья, находящегося в публичной собственности.

Поэтому отношения коммерческого найма жилья регулируются не жилищным, а гражданским законодательством .

Для заключения договора коммерческого найма не требуются какие-либо административно-правовые предпосылки в ви­де решения властного органа, состояния на жилищном учете и т.п. Ни на одном из контрагентов здесь не лежит обязанность вступить в до­говорные отношения (договор коммерческого найма жилого помеще­ния не относится и к числу публичных договоров).

При сдаче в коммерческий наем жилья, находящегося в государственной собст­венности некоторых субъектов РФ, требуется решение определенного органа исполни­тельной власти. Однако и в этом случае оно представляет собой согласие собственника на заключение договора коммерческого найма принадлежащего ему жилья, а не адми­нистративно-правовой способ его распределения между нуждающимися гражданами.

Юридическая природа договора коммерческого найма:

• консенсуальный;
• двусторонний;
• возмездный;
• срочный.

Он должен быть за­ключен в письменной форме (ст. 674 ГК), которая, однако, не является типовой: здесь возможно включение в договор по соглашению сторон и «случайных» условий, нетипичных для данного договора, например условия о праве нанимателя пользоваться частью земельного участка с указанием ее размера и границ.

Стороны договора коммерческого найма:

• частному,
• государственному,
• муниципальному.

По общему правилу это помещение, входящее в частный жилищный фонд, а наймодатель здесь выступает в роли предпринимателя, преследующего цель извлече­ния прибыли.

В качестве нанимателя в договоре коммерческого найма, как пра­вило, выступает один человек (физическое лицо). Но закон допускает и множественность лиц на стороне нанимателя (п. 1 ст. 308 ГК). Гра­ждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут заклю­чить с ним договор о том, что все они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. Условием заключе­ния такого договора является также уведомление наймодателя. В этом случае такие граждане признаются сонанимателями , имеющими равные с нанимателем права и обязанности по пользованию жилым помеще­нием (п. 4 ст. 677 ГК).

При сдаче в коммерческий наем жилья, находящегося в государственном или му­ниципальном жилищном фонде, на отношения сторон распространяется также разд. V "Правил пользования жилыми помещениями", утвержденных Постановлением Прави­тельства РФ от 21 января 2006 г. № 25 (п. 22-25, посвященные пользованию жилым по­мещением по договору найма жилого помещения государственных и муниципальных жилищных фондов коммерческого использования).

Заключая договор найма жилого помещения на коммерческих началах, гражданин сам определяет, кто будет про­живать совместно с ним в нанятом им помещении. В числе этих лиц может вообще не быть его родственников. Поэтому применительно к данным отно­шениям закон говорит не о «членах семьи нанимателя», а о «постоян­но проживающих вместе с ним гражданах».

Закон устанавливает, что в договоре коммерческо­го найма жилого помещения должен содержаться перечень граждан, которые будут постоянно проживать совместно с нанимателем. Если же в договоре такой перечень отсутствует, то постоянное проживание граждан совместно с нанимателем допускается лишь с согласия най­модателя (ст. 679 ГК). Следовательно, наймодатель вправе не допус­кать постоянного проживания совместно с нанимателем лиц, если их вселение произошло без его согласия.при отсутствии таких границ наниматель имел бы возможность при заключении договора (и в дальнейшем) вселять в жилое поме­щение слишком большое число жильцов безотносительно к их лич­ным качествам, что приводило бы к ущемлению интересов наймо­дателя, для которого важно обеспечить сохранность сданного внаем жилья и, кроме того, соблюдение жильцами требований правопоряд­ка и правил общежития.

При вселении других граждан для постоянного проживания (кро­ме вселения их при заключении договора) требуется согласие наймо­дателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих. Такое согласие не требуется лишь при вселении несовершеннолетних детей (ч. 2 ст. 679 ГК). Очевидно, имеются в виду дети не только нанимателя, но и лиц, совместно с ним проживающих. Разумеется, при этом необ­ходимо и соблюдение правил регистрационного учета граждан.

Объект договора коммерческого найма:

• квартира, жи­лой дом, часть квартиры или жилого дома независимо от их размера;
• в многоквартирных домах — не только жилые и подсобные помещения, но также общее имущество дома, находящееся за пределами или внутри квартиры и обслуживающее несколько квартир (более одной квартиры). К такому имуществу относятся несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудо­вание и т.д. (п. 2 ст. 673 и ст. 290 ГК; ср. п. 1 ст. 36 ЖК).

Нормы жилой площади на эти отношения не распространяются, раз­мер сдаваемого внаем помещения определяется только соглашением сторон. Об этом свидетельствует использованное в п. 1 ст. 673 ГК понятие «по­мещение, пригодное для постоянного проживания». Закон в данном слу­чае определяет минимум требований к жилому помещению как объ­екту договора. Таким образом, объек­том договора коммерческого найма может быть и неблагоустроенное помещение при условии, что оно отвечает действующим санитарным и техническим требованиям, т.е. «такое, в котором возможно прожи­вание человека без угрозы для его здоровья».

Содержание и исполнение договора коммерческого найма

Обязанности наймодателя по договору коммерческого найма жилого помещения

Наймодатель обязан

• передать нанимателю жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания,
• осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение,
• обеспечивать предостав­ление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг и ре­монт общего имущества дома (ст. 676 ГК).

Если иное не предусмот­рено договором, на наймодателе лежит также обязанность по про­изводству капитального ремонта сданного внаем жилого помещения. Однако он не вправе осуществлять переоборудование жилого дома без согласия нанимателя, если такое переоборудование существенно из­менит условия пользования нанятым жильем (п. 3 ст. 681 ГК). Со своей стороны, наймодатель вправе требовать от нанимателя выполнения обязанностей, предусмотренных договором, законом и иными пра­вовыми актами.

Обязанности нанимателя по договору коммерческого найма жилого помещения

Наниматель обязан

• использовать жилое помещение только для про­живания,
• обеспечивать его сохранность и поддерживать в надлежа­щем состоянии, включая производство текущего ремонта жилья (ес­ли только иное не предусмотрено договором),
• своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги.

При этом размер пла­ты в договоре коммерческого найма жилья устанавливается по согла­шению сторон (п. 1 ст. 682 ГК), а потому, как правило, многократно превышает размер оплаты жилья, предоставленного по договорам со­циального найма и найма специализированного жилья.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого по­мещения без согласия наймодателя. Обязанности нанимателей в от­ношениях коммерческого найма конкретизируются в договорах, чему способствует отсутствие их типовых форм.

Права нанимателя, а также постоянно проживающих с ним граж­дан в обязательстве коммерческого найма жилья также в значительной мере определяются конкретным договором. Но в любом случае они приобретают права владения и пользования полученным по договору жилым помещением, содержание которых заключается в возможно­сти проживания в этом жилом помещении, а также в некоторых воз­можностях распоряжения им. Так, согласно ст. 685 ГК с согласия най­модателя наниматель вправе сдать часть или все нанятое им жилое помещение в поднаем на срок (в пределах срока действия основного договора коммерческого найма). Допускается также вселение нанима­телем в используемое им по договору жилое помещение других граж­дан для постоянного проживания либо в качестве временных жильцов, разумеется, с согласия наймодателя.

Действующий закон исключает обмен жилыми помещениями между их нанимателями по договорам коммерческого и социального найма (ст. 72 ЖК).

В договоре коммерческого найма в соответствии с п. 1 ст. 686 ГК допускается также замена нанимателя по его требованию или по тре­бованию постоянно проживающих вместе с ним граждан (в отличие от договора социального найма, в котором такая замена допускается только по требованию дееспособного члена семьи нанимателя). В лю­бом случае для замены нанимателя необходимо согласие наймодателя. Отказ наймодателя заменить нанимателя другим лицом в данной ситуа­ции не может быть оспорен в суде. Однако в случае смерти нанимателя либо его выбытия из жилого помещения обязательственные отношения жилищного найма в соответствии с п. 2 ст. 686 ГК могут сохраниться, если на место нанимателя станет либо один из совместно проживав­ших с ним граждан (с согласия остальных проживавших), либо все они станут сонанимателями (при отсутствии такого согласия).

Обязательственные отношения из договора коммерческого найма

Обязательственные отношения из договора коммерческого найма сохраняются и в случаях перехода права собственности на занимаемое жилое помещение, поскольку новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора (ст. 675 ГК). Таким образом, здесь возможна замена наймодателя как следствие наличия характерного для отношений имущественного, в том числе жилищно­го найма (аренды), «права следования» этих «обременении» за отно­шениями собственности на арендованное имущество.

По соглашению между сторонами договора коммерческого найма мо­гут быть изменены любые его условия , если только при этом не произой­дет нарушения императивных норм закона. Отсутствие детального уре­гулирования изменения отношений коммерческого найма законом объ­ясняется тем, что здесь отношения сторон в соответствии с принципом свободы договора определяются главным образом их соглашением.

По истечении срока действия заключенного договора коммерче­ского найма за нанимателем признается преимущественное право на его заключение на новый срок. Реализация этого права предполагает оп­ределенные действия наймодателя (ст. 684 ГК). Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора он обязан либо предложить нани­мателю заключить договор на тех же или иных условиях, либо преду­предить нанимателя об отказе от продления договора в связи с реше­нием не сдавать помещение внаем в течение не менее одного года.

Невыполнение наймодателем этой обязанности (при отсутствии отказа нанимателя от продления) влечет следующее последствие: до­говор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Опре­деленные последствия предусмотрены и на случай несоблюдения най­модателем своего решения не сдавать помещение внаем в течение года, использованного им для отказа продлить договор: наниматель вправе требовать признания недействительным договора, заключенного наймодателем с другим лицом, и (или) возмещения убытков, причинен­ных отказом возобновить с ним договор (ч. 4 ст. 684 ГК).

Прекращение обязательств из договора коммерческого найма жилого помещения

Договорные обязательства коммерческого найма жилья прекращаются:

• по истечении срока действия договора;
• по одностороннему решению нанимателя;
• по требованию любой из сторон (в судебном порядке).

Договорные обязательства коммерческого найма жилья носят сроч­ный характер и потому прекращаются прежде всего по истечении срока действия договора, на основании которого они возникли. По соглаше­нию сторон они, разумеется, могут прекратиться и ранее.

Кроме того, договор коммерческого найма может быть расторгнут в любое время по одностороннему решению нанимателя . При этом не требуется объяснять причины такого решения, на нанимателя не воз­лагается обязанность возмещать упущенную выгоду, вызванную одно­сторонним расторжением договора. Однако наниматель обязан в пись­менной форме предупредить наймодателя за три месяца о расторже­нии договора. При несоблюдении этого условия наймодатель вправе предъявить нанимателю как нарушившей договор стороне требова­ние о возмещении упущенной выгоды в виде неполученного дохода от сдачи помещения внаем.

Принципы расторжения договора коммерческого найма:

1. Принцип судебного расторжения (при расторжении договора коммерческого найма по требованию любой из сторон , в том числе — и особенно — по требованию наймо­дателя, п. 2 и 3 ст. 687 ГК).
2. Принцип ограничения вмешатель­ства государства (закона) в отношения сторон посредством импера­тивных норм (в особенности норм, предусматривающих основания для расторжения договора по требованию одной из сторон).
3. Принцип устойчивости права пользования жилым помещением, характерный для отношений социального найма (при коммерческом найме досрочное расторжение договора и выселе­ние также допускаются в исключительных случаях, которые прямо на­званы в ст. 687 ГК. При этом особое значение придается принятию мер для того, чтобы избежать выселения. Оно может быть применено лишь после исчерпания всех возможностей, предоставленных законом).

По требованию любой из сторон договор коммерческого найма мо­жет быть расторгнут в судебном порядке:

• если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания,
• в случае аварийного состояния помещения (п. 3 ст. 687 ГК).

Жи­лищным законодательством могут предусматриваться и иные случаи такого расторжения данного договора, однако пока они не установле­ны, поскольку жилищное законодательство практически не регулиру­ет обязательства коммерческого найма жилья.

По требованию наймодателя договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке в случаях:

• невнесения нанимателем платы за жилое помещение за 6 ме­сяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
• разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или други­ми гражданами, за действия которых он отвечает;
• использования жилого помещения нанимателем или другими граж­данами, за действия которых он отвечает, не по назначению;
• нарушения нанимателем или другими гражданами, за действия ко­торых он отвечает, прав и интересов соседей (п. 2 и 4 ст. 687 ГК).

В условиях расторжения договора коммерческого найма в случа­ях невнесения нанимателем платы за жилье особенно четко отражен предпринимательский характер данного вида найма жилого помеще­ния. Наймодатель, рассчитывающий на получение дохода от сдачи квартиры внаем (нередко этот доход является для него источником существования), заинтересован порвать отношения с неплательщи­ком и сдать квартиру другому нанимателю.

Вместе с тем и при регулировании расторжения договора коммерче­ского найма закон, как следует из ст. 687 ГК, рассматривает нанимателя как слабую сторону и предусматривает для него ряд льгот и преимуществ. В случае предъявления наймодателем требования о расторжении догово­ра по причине разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, суд может вместо расторжения договора принять решение о предоставлении нани­мателю срока (не более года) для устранения им указанных нарушений. Если в течение назначенного судом срока нарушения не будут устране­ны, суд при повторном рассмотрении требования наймодателя должен будет принять решение о расторжении договора. Но и в этом случае суд может по просьбе нанимателя отсрочить исполнение решения на срок не более года (абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК).

Интересы нанимателя обеспечиваются и в случае расторжения до­говора и выселения его и других граждан, за действия которых он отве­чает, если они используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей. В таких случаях наймодатель сначала предупреждает нанимателя о необходимости устра­нения нарушений, причем данная стадия является обязательной для най-модателя, решившего расторгнуть договор (п. 4 ст. 687 ГК). При этом на нанимателя распространяются рассмотренные выше льготы: предос­тавление по решению суда срока (не более года) на устранение нару­шений и отсрочка по решению суда принятого им решения о растор­жении договора на срок не более года.

В случае расторжения договора коммерческого найма жилого поме­щения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помеще­нии к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда . Выселение как принудительная мера применяется, если указанные граждане отказываются добровольно освободить жилое помещение. На наймодателя-собственника здесь не возлагается обязанность обеспечить нанимателя, подлежащего в соот­ветствии с законом выселению, другим жилым помещением. Такое ре­шение означало бы необоснованное ограничение права собственности, вторжение в сферу правомочий и интересов собственника.

"__" ____________ 20__ г.

Гражданин (-ка) (указать полностью название государства, Ф.И.О. гражданина), постоянно проживающий (-ая) по адресу: (указать адрес места постоянного проживания), паспорт серии ________ N ________, выдан "__" ____________ ____ г. (указать наименование органа, выдавшего документ), паспорт действителен до ____, действующий (-ая) от своего имени и именуемый (-ая) в дальнейшем "Наймодатель", с одной стороны, и гражданин (-ка) (указать полностью название государства, Ф.И.О. гражданина), постоянно проживающий(-ая) по адресу: (указать адрес места постоянного проживания), паспорт серии ________ N ________, выдан "__" ____________ ____ г. (указать наименование органа, выдавшего документ), паспорт действителен до ____________, находящийся на территории Российской Федерации на основании ____________________, действующий(-ая) от своего имени и именуемый(-ая) в дальнейшем "Наниматель", с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

I. Предмет договора

I. Предмет договора

1.1. Наймодатель передает Нанимателю во временное владение и пользование на срок, установленный настоящим договором, за плату квартиру, находящуюся по адресу: ________________, квартира N ____ (далее в настоящем договоре — квартира), принадлежащую Наймодателю на праве собственности.

Общая площадь квартиры составляет ____________ кв.м.

Квартира состоит из следующих помещений (перечислить жилые комнаты и помещения вспомогательного назначения с указанием площади каждого помещения, указать наличие лоджий и (или) балконов).

Квартира находится на ____________ этаже многоэтажного (указать — кирпичного, блочного, панельного и др.) жилого дома.

Документом, подтверждающим право собственности Наймодателя на квартиру, является (указать название и другие сведения о документе, подтверждающем право собственности).

Документом, подтверждающим право Нанимателя на временное владение и пользование квартирой, является настоящий договор. Указанное право прекращается в случаях и порядке, которые установлены настоящим договором и законодательством Российской Федерации.

1.2. Наймодатель предоставляет Нанимателю пригодную для постоянного проживания квартиру во временное владение и пользование исключительно для проживания на условиях, установленных настоящим договором.

Использование Нанимателем квартиры в иных целях запрещается. В случае нарушения Нанимателем данного запрета применяются правовые последствия, предусмотренные настоящим договором и законодательством Российской Федерации.

1.3. В предоставляемой по настоящему договору квартире произведен капитальный и (или) текущий ремонт, (дается характеристика квартиры, ее технического состояния, а также приводится ссылка на Перечень санитарно-технического оборудования и иного движимого имущества, находящегося в квартире, который является неотъемлемой частью договора).

В квартире имеется стационарный телефон номер ____________, право временного пользования которым предоставляется Нанимателю в соответствии с условиями настоящего договора.

Наймодатель передает во временное пользование Нанимателю, а Наниматель принимает принадлежащее Наймодателю на праве собственности санитарно-техническое оборудование и иное движимое имущество, находящееся в квартире, перечисленное в прилагаемом к настоящему договору Перечне санитарно-технического оборудования и иного движимого имущества, находящегося в квартире, который является неотъемлемой частью настоящего договора (приложение N 1 к договору), по акту сдачи-приемки квартиры и находящегося в ней движимого имущества (приложение N 2 к договору).

1.4. Совместно с Нанимателем в квартире вправе проживать следующие члены семьи Нанимателя:

1) (фамилия, имя, отчество члена семьи и степень родства с Нанимателем; паспортные данные);

2) (фамилия, имя, отчество члена семьи и степень родства с Нанимателем; паспортные данные).

Примечание. В соответствии с пунктом 2 ст.677 ГК РФ в договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с Нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами ст.679 ГК РФ.

Лица, указанные в настоящем пункте, проживающие совместно с Нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию квартирой. Отношения между Нанимателем и такими лицами определяются законом.

Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением Наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в квартире временным жильцам (пользователям). Срок проживания временных жильцов не может превышать 6 месяцев.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования квартирой. Ответственность за их действия перед Наймодателем несет Наниматель.

Временные жильцы обязаны освободить квартиру по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, то не позднее 7 дней со дня предъявления соответствующего требования Нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим.

Примечание. Наймодатель может запретить проживание временных жильцов. Однако это допускается только при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.

Иные граждане, помимо указанных в настоящем пункте, не вправе проживать и временно находиться в квартире более ____________ часов подряд без согласия Наймодателя, за исключением случаев, предусмотренных п.1.5 настоящего договора.

1.5. По договору поднайма жилого помещения Наниматель с согласия Наймодателя вправе передать на срок часть или всю нанятую им квартиру в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования квартирой. Ответственным перед Наймодателем по настоящему договору остается Наниматель.

Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.

Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока настоящего договора.

При досрочном прекращении настоящего договора одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения.

На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

Примечание. В соответствии со ст.685 ГК РФ договор поднайма жилого помещения является возмездным.

II. Обязанности и права сторон

2.1. Наниматель обязан:

а) принять от Наймодателя квартиру и находящееся в ней движимое имущество Наймодателя по Акту сдачи-приемки квартиры и находящегося в ней движимого имущества в срок, не превышающий 3 дней со дня подписания настоящего договора;

б) при осуществлении права временного владения и пользования квартирой соблюдать действующие на территории (указать населенный пункт) федеральные, региональные и местные правила пользования жилыми помещениями, правила пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в котором находится квартира, правила пожарной безопасности, не нарушать права и законные интересы соседей;

в) использовать квартиру в соответствии с ее назначением и исключительно в целях, указанных в п.1.2 настоящего договора, не причинять вреда квартире и находящемуся в ней движимому имуществу;

г) поддерживать в исправном состоянии квартиру, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в ней, обеспечивать их сохранность. При обнаружении неисправностей квартиры или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в ней, немедленно принимать за свой счет все возможные меры к их устранению и сообщать о них Наймодателю, в управляющую организацию, обслуживающую жилой дом, в котором находится квартира, или в соответствующие аварийные службы;

д) своими силами и за свой счет содержать в чистоте и порядке квартиру, не повреждать, не загрязнять и не засорять общее имущество в многоквартирном доме, объекты благоустройства;

е) по согласованию с Наймодателем производить за свой счет текущий ремонт квартиры и находящегося в ней санитарно-технического и иного оборудования. К текущему ремонту, выполняемому Нанимателем за свой счет, относятся: окраска требующих косметического ремонта стен, потолков, восстановление или замена поврежденных полов, дверей, подоконников, оконных стекол и переплетов, радиаторов отопления, а также замена поврежденных оконных и дверных приборов и механизмов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения). Ассортимент, цвет и качество используемых для ремонта материалов, приборов, механизмов и устройств, а также исполнители соответствующих работ в обязательном порядке должны быть в письменной форме согласованы с Наймодателем.

Если выполнение указанных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нем либо связано с производством капитального ремонта дома, то они производятся за счет Наймодателя юридическим или физическим лицом, уполномоченным Наймодателем;

ж) не производить переустройство и (или) перепланировку квартиры без письменного согласия Наймодателя и получения соответствующего согласования, предусмотренного жилищным законодательством Российской Федерации;

з) своевременно и в полном объеме вносить в соответствии с настоящим договором плату за жилое помещение и потребляемые Нанимателем коммунальные услуги в соответствии с показаниями приборов учета (электроэнергия, горячее и холодное водоснабжение, отопление и др.) по утвержденным в соответствии с законодательством Российской Федерации ценам и тарифам, а также за пользование находящимся в квартире телефоном сверх ежемесячной абонентской платы на основании счетов организаций, предоставляющих дополнительные услуги телефонной сети (за звонки на мобильные телефоны, междугороднюю и международную телефонную связь и другие услуги телефонной сети). В случае использования сети Интернет Наниматель обязан за свой счет оплачивать все услуги, связанные с подключением Интернета и пользованием им. Выбор интернет-провайдера осуществляется Нанимателем исключительно с согласия Наймодателя.

В случае невнесения в установленный срок платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги, оплачиваемые Нанимателем, а также платы за пользование телефоном сверх ежемесячной абонентской платы Наниматель уплачивает Наймодателю пени в размере, установленном настоящим договором, что не освобождает Нанимателя от уплаты причитающихся платежей;

и) при прекращении настоящего договора освободить квартиру в сроки, установленные настоящим договором, и сдать Наймодателю по Акту сдачи-приемки квартиры и находящегося в ней движимого имущества в исправном состоянии квартиру, санитарно-техническое и иное оборудование и иное имущество Наймодателя, находящееся в ней, оплатить стоимость не произведенного Нанимателем и входящего в его обязанности ремонта квартиры, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в ней, или произвести его за свой счет, а также полностью погасить задолженность по оплате жилого помещения, коммунальных услуг и пользования телефоном. При этом текущий ремонт, не произведенный Нанимателем, оплачивается по смете, составленной юридическим или физическим лицом, уполномоченным Наймодателем на выполнение соответствующих ремонтных работ;

к) беспрепятственно допускать в любое время в квартиру Наймодателя и (или) уполномоченных им лиц для осмотра технического и санитарного состояния квартиры, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в ней, проверки наличия в квартире посторонних лиц, снятия показаний приборов учета, получения платы по настоящему договору, для выполнения ремонтных работ, ликвидации аварий и неисправностей, а также в случае прекращения договора и в других необходимых случаях;

л) информировать Наймодателя о предполагаемом временном отсутствии в квартире Нанимателя и (или) лиц, указанных в п.п.1.4 и 1.5 настоящего договора, не позднее чем за 3 календарных дня до даты предполагаемого временного выезда из квартиры;

м) информировать Наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по настоящему договору, не позднее 10 рабочих дней со дня такого изменения;

н) при поступлении по адресу, указанному в п.1.1 настоящего договора, на имя Наймодателя счетов, платежных извещений и другой почтовой корреспонденции незамедлительно сообщать об этом Наймодателю и в согласованные сторонами сроки передавать ему все указанные документы;

о) производить любые действия, связанные с художественным оформлением квартиры, установкой дополнительных декоративных элементов, приборов, оборудования и механизмов только с предварительного письменного согласия Наймодателя;

п) осуществлять эксплуатацию санитарно-технического, электрического, газового и иного оборудования, находящегося в квартире, в строгом соответствии с требованиями технических паспортов и инструкций по эксплуатации соответствующего оборудования;

р) не производить замену замков во входной двери в квартиру и не устанавливать дополнительные запирающие устройства без письменного согласия Наймодателя;

с) нести иные обязанности, предусмотренные настоящим договором и законодательством Российской Федерации.

Доступ к полной версии этого документа ограничен

Ознакомиться с документом вы можете, заказав бесплатную демонстрацию систем «Кодекс» и «Техэксперт» или купите этот документ прямо сейчас всего за 49 руб.

Многие люди не имеют своей собственной недвижимости. Решить такую проблему можно несколькими способами. Одним из них является временное использование недвижимости на коммерческой основе. Суть такой процедуры заключается в том, что владелец предоставляет заинтересованному лицу необходимый объект. Проживающий, в свою очередь, берет на себя обязательство по надлежащей эксплуатации предмета сделки и своевременной плате за его использование. Для реализации такой процедуры стороны должны оформить договор коммерческого найма жилого помещения.

Коммерческий наем жилья

Для владельца недвижимости таковой является получение прибыли. Это может быть обусловлено различными причинами. Например, объект фактически не используется, и владелец несет дополнительные затраты по его содержанию. Чтобы их компенсировать, хозяин передает временно права другому человеку на платной основе. Также это может быть вызвано невозможностью хозяина полноценно оплачивать объект, в силу финансовых ограничений, а средства пользователя помогут решить эту проблему.

В свою очередь, заинтересованный стремится решить только вопрос проживания. Следует отметить, что арендовать жилище на платной основе, как способ урегулирования такой проблемы, — выход для тех, кто не имеет своей недвижимости. Довольно часто к такому варианту прибегают лица, которые имеют недвижимость во владении. Это характерно для случаев, когда человек временно находится вне места своего фактического проживания. Такая ситуация может быть связана с причинами семейного или личного характера, например, назначение на должность, прием в учебное заведение, необходимость ухаживать за больным родственником или членом семьи, трудовая командировка. То есть человек фактически, имея свою недвижимость, вынужден будет проживать в чужом доме.

В указанных ситуациях хозяин и заинтересованный индивидуум вступают в коммерческое взаимодействие, касающееся временного использования объекта на платной основе.

Правовые основы

Вся процедура, касающаяся использования жилья на возмездной основе, регулируется нормами ГК РФ. В Главе 35 указанного нормативного акта содержится весь алгоритм такой процедуры. В ней оговорено само понятие аренды, процесс заключения соглашения, а также отражены все права и обязанности сторон сделки и порядок исполнения взятых на себя сторонами обязательств, внесение поправок в соглашение и аннулирования отношений. Но ГК РФ не единственный правовой акт, регулирующий такую процедуру.

Существенные условия отражаются и в самом соглашении, например, стоимость временного использования объекта. То есть указанный документ также выступает в качестве правовой основы, поскольку во многих статьях главы 35 ГК РФ делаются ссылки именно на его условия.

Отличие коммерческого найма от социального

Действующим законодательством определено два вида использования чужой недвижимости: коммерческий и социальный. Несмотря на тот факт, что в качестве предмета сделки, в обоих случаях, выступает объект для проживания, указанные процедуры отличаются друг от друга.

Прежде всего, это принцип предоставления предмета соглашения. В случае с платным использованием требуется осуществлять расчет с установленной периодичностью. Социальный способ реализуется на безвозмездной основе.

Ещё одним из отличий является срок соглашения. Возмездная договоренность заключается на период, не превышающий пяти лет, социальное – на неограниченное время.

Также отличием является участие в сделке третьих лиц. Если собственник объекта – госбюджетная инстанция, то в случае с платным использованием, его заключение носит характер согласия. Когда вопрос касается социального способа предоставления объекта, то решение указанного органа констатирует факт выделения необходимой площади. Иными словами, уполномоченная инстанция, на основании своего заключения, уже наделяет человека возможностью использовать объект по назначению.

Форма договора

Соглашение об использовании объекта на платной основе нужно оформлять в письменной форме. Такое правило определено статьей 674 ГК РФ. Закон в данном случае исключений не делает. Если срок действия договора составляет двенадцать и более месяцев, то обременение права собственности подлежит государственной регистрации.

Для составления текста соглашения может применяться обычная офисная бумага. На практике муниципальные инстанции, являющиеся собственниками, предоставляют бланки, изготовленные типографским способом, которые можно сразу заполнять. При этом допускается использование как технических средств печати, так и собственноручное оформление документа. К статье прилагается образец типового договора.

Стороны договора

В качестве сторон сделки платного использования площади для проживания выступают его хозяин и наниматель.

Лицом, использующим предмет, в данном случае является конкретный человек. Такой претендент должен соответствовать определенным требованиям. Прежде всего – это возраст. Потенциальный наниматель должен достичь совершеннолетия и не быть ограничен в своей возможности вступать в коммерческие отношения. Пользователь объекта несет ответственность перед его владельцем не только за себя, но и за действия других проживающих с ним лиц.

В качестве другой стороны выступает хозяин. Это может быть не только физическое, но и юридическое лицо. Человек, являющийся владельцем, в данном случае должен достигнуть возраста заключения сделок, а также не быть ограниченным в своих возможностях. Для компании тоже устанавливаются определенные требования. Она должна быть зарегистрирована в качестве юридического лица. Владелец должен иметь в своем распоряжении необходимое помещение, соответствующее предъявляемым требованиям, то есть оно должно быть пригодно для полноценного проживания людей. Владелец обязан обладать правом собственности на недвижимость, или быть наделенным такой возможностью. То есть в качестве наймодателя может выступать уполномоченный законный представитель.

Права и обязанности

Согласно требованиям законодательства и условиям заключаемого соглашения, стороны сделки приобретают права и берут на себя определенные обязанности. Это касается как пользователь, так и владелец объекта.

Наймодателя

К обязанностям стороны, предоставляющей площадь для проживания, относится следующее:

1. Передать заинтересованному лицу объект, соответствующий требованиям правовых актов.
2. Осуществлять надлежащую эксплуатацию строения, в котором располагается квартира или комната.
3. Предоставлять нанимателю коммунальные услуги на платной основе.
4. При необходимости проводить работы по капитальному ремонту объекта.
5. Не позднее чем за три фактических месяца до окончания срока соглашения предложить нанимателю заключить сделку на прежних или новых условиях, либо проинформировать проживающего о прекращении найма. Надо отметить, что в последнем случае владелец должен взять на себя обязательства не передавать в пользование помещение другим лицам в течение последующих двенадцати месяцев.

К правам наймодателя отнесены:

1. Переоборудование помещения. Если такая процедура существенно изменяет условия эксплуатации жилья, например, заменяется система отопления или вентиляции, то требуется согласие нанимателя.
2. Заперт на вселение временных жильцов, если это нарушает установленный минимум площади на человека.
3. Отказ во вселении других лиц. Это правило не распространяется на детей, не достигших совершеннолетия. В отношении них согласие собственника не требуется.

Также наймодатель вправе требовать от пользователя своевременного расчета за жилье и предоставляемые коммунальные услуги.

Нанимателя

В круг обязанностей пользователя входит следующее:

1. Использовать предоставленное жилье по назначению, в рамках условий соглашения.
2. Обеспечивать сохранность и поддерживать надлежащее состояние занимаемого помещения.
3. Выполнять, при необходимости, работы по текущему ремонту жилья. Если недостатки возникают по вине собственника, то в последующем можно компенсировать затраты за счет последнего.
4. Своевременно производить расчет с наймодателем за использование помещения, а также оплачивать предоставленные коммунальные услуги.
5. После истечения срока договора или его досрочного расторжения, немедленно освободить жилье.

К правам проживающего относятся:

1. Использовать занимаемое помещение для своего проживания и членов семьи.
2. Вселять других лиц при наличии согласия собственника. Это правило не касается несовершеннолетних детей.
3. С согласия владельца производить переоборудование или реконструкцию жилья.
4. Передавать в поднаем занимаемое помещение или его часть третьим лицам. Это возможно только при условии положительного ответа нанимателя.

Также после окончания срока договора человек имеет преимущественную возможность на заключение нового соглашения. Такое правило не распространяется на отношения, период которых составляет менее двенадцати месяцев.

Объект договора

Это может быть квартира, домовладение или их части. Помещение должно быть изолированным. Доступ в него может иметь только наниматель и проживающие с ним лица. Если помещение располагается в многоквартирном доме, то человек может использовать места общего доступа. К ним отнесены: лифты, сушилки, лестничные пролеты, места для парковки личного транспорта.

На какой срок заключается?

Срок соглашения использования объекта на платной основе, как и любой другой сделки, определяется по взаимному согласию сторон. В статье 683 Гражданского кодекса РФ указана максимальная продолжительность такого соглашения. Она составляет пять фактических лет. Стороны могут не указывать период действия договора. В этом случае считается, что он заключен на пять лет.

Досрочное расторжение

Действующим законодательством предусмотрены случаи досрочного прекращения договорных отношений. Инициировать такую процедуру может любой из участников сделки. При этом перечень причин, определенных законодательством, не является исчерпывающим. То есть принять решение о прекращении договорных отношений каждая из сторон может по своему усмотрению, если считает, что другой участник не исполняет обязательства.

Основания

Наниматель может инициировать процедуру аннулирования найма только с согласия других проживающих совместно с ним лиц. В этом случае он обязан проинформировать собственника о своем решении. Уведомление должно быть составлено в письменной форме.

В тексте указывается следующие:

1. Сведения о владельце – полные фамилия, имя и отчество физического лица, либо название компании, адрес расположения.
2. Данные нанимателя. Здесь указывается фамилия, имя, отчество и место жительства человека, а также контактный телефон.
3. Адрес занимаемого помещения.
4. Планируемая дата выселения.
5. Причины расторжения договора. Это не является обязательной информацией.
6. Дата уведомления и подпись инициатора.

Также в тексте документа можно отразить согласие других проживающих. Уведомление может быть передано несколькими способами – по почте, лично, через интернет или законного представителя. Независимо от варианта, наниматель должен иметь на руках документальное подтверждение факта получения письма собственником жилья.

Уведомление направляется не позднее, чем за три фактических месяца, до планируемой даты выселения.

В свою очередь, наймодатель может аннулировать договор только в судебном порядке.

Это возможно в случаях:

1. Задолженность по оплате в течение полугода, а если договор заключен на срок менее двенадцати месяцев, то невнесение оплаты два раза подряд в установленный период.
2. Порча или разрушение жилья нанимателем или другими проживающими с ним лицами, за действия которых он несет ответственность.

В соответствии с решением судебной инстанции пользователю может быть предоставлен срок для устранения недостатков. Такой период не может превышать двенадцати фактических месяцев. Если нарушения не будут устранены, то на основании повторного иска собственника суд выселит нанимателя в принудительном порядке. При этом по ходатайству владельца суд может дать отсрочку в реализации такого решения на срок, не превышающий двенадцати месяцев.

Также каждая из сторон может инициировать процедуру аннулирования найма, если помещение стало непригодным для проживания или находится в аварийном состоянии. В этом случае выселение происходит на основании решения суда.

Когда наниматель или проживающие с ним лица, используют помещение не по назначению либо нарушают жилищные и санитарные нормы, а также создают неудобства для соседей, собственник имеет право потребовать устранить такие нарушения.

Если это не дало ожидаемого результата, то произойдет принудительное выселение на основании судебного решения.

Стороны могут прекратить отношения по взаимному согласию. Такое правило распространяется на все виды договоров, в том числе и на коммерческий наём помещения. В этом случае стороны самостоятельно определяют дату аннулирования договора и составляют соглашение о его расторжении.

Последствия

Досрочное прекращение отношений аренды влечет за собой определенные правовые результаты. Прежде всего, происходит выселение пользователя и проживающих с ним лиц. Если оно носит принудительный характер, то потребуется заключение судебной инстанции. Также участник, допустивший нарушения, обязан будет компенсировать нанесенный вред.