Факторы влияющие на стоимость земельного участка

При определении рыночной стоимости земельного участка необходимо учитывать факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

¨ местоположение и окружение;

¨ целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

¨ физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

¨ инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:

¨ условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);

¨ условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);

¨ обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);

¨ изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

В зарубежной и отечественной теории и практике оценки земли принято выделять четыре основные категории факторов, влияющих на стоимость земли:

¨ юридические, административные или политические;

¨ физические, связанные с окружающей средой либо с местоположением.

Экономические факторы определяются общим состоянием мировой, национальной или региональной экономики. Экономическими факторами спроса являются уровень занятости, величина заработной платы и доходов, платежеспособность, наличие источников финансирования, ставка процента, издержки, связанные с оформлением продаж. Экономические факторы предложения представлены площадью земель, предлагаемых к продаже, затратами на освоение или производство строительных работ, затратами, связанными с обеспечением финансирования и налогообложением.

Социальные факторы основаны на базовых потребностях людей в приобретении земли и в общении с окружающими. Эти потребности проявляются, с одной стороны, в стремлении людей "группироваться" вокруг городских центров, а с другой стороны, в разных вариантах землепользования. Стоимость земельных участков зависит также от других факторов социального характера – возрастной структуры, уровня образования населения, криминогенности, чувства собственности.

Юридические, административные и политические факторы влияют на спрос как положительно, так и отрицательно. Политика предоставления разного рода льгот способствует эффективному землепользованию и стимулирует освоение земельных участков. На уровне государства экономическая, фискальная и кредитно-денежная политика могут стимулировать, либо подавлять экономическое развитие в целом и спрос на землю в частности. Органы государственной власти и местного самоуправления часто осуществляют программы стимулирования или ограничения освоения земли через такие механизмы, как налогообложение, зонирование, контроль землепользования и ставок арендной платы. К факторам данного группы относятся также качество услуг, предоставляемых местной администрацией, например, дороги, школы, общественный транспорт, состояние городских служб.

В совокупности физических факторов, факторов окружающей среды и местоположения разграничивают характеристики собственно участка (размер, топография, иные физические параметры) и показатели местоположения, описывающие участок с точки зрения его расположения относительно делового центра, автострады, школ, магазинов и т.п.

Принципы оценки земель

В теории оценки недвижимости выделяют следующие группы принципов оценки:

2) связанные с требованиями к земельному участку и зданиям и сооружениям, которые на нем находятся;

3) связанные с рыночной средой;

4) наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости и земельного участка.

К принципам пользователя относятся принципы полезности, замещения и ожидания. Каждый из этих принципов напрямую относится в первую очередь к зданиям, строениям, сооружениям и лишь косвенно затрагивает земельные участки.

Непосредственно "привязаны" к земле принципы, связанные с требованиями к земельному участку, зданиям и сооружениям, которые на нем находятся. К этой группе оценочных принципов относятся принципы:

– остаточной продуктивности земли;

– предельной продуктивности (принцип вклада);

– возрастающей и уменьшающейся доходности;

– оптимального разделения имущественных прав;

Согласно принципу остаточной продуктивности в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность (или производительность). Теория остаточной продуктивности базируется на четырех составляющих производства (капитал, труд, управление, земля), необходимых для осуществления любого вида деятельности.

Каждая из составляющих производства должна быть покрыта из доходов, полученных от предпринимательской деятельности. Однако вследствие того, что земля физически недвижима, а труд, капитал и управление привлекаются к ней для осуществления предпринимательской деятельности, сначала оплачиваются эти три составляющие производства, а остаток дохода выплачивается владельцу земли как рента.

Данное суждение исходит из положения экономической теории – земля имеет "остаточную стоимость" и определенную ценность тогда, когда есть остаток дохода после покрытие трех других составляющих производства (Маршалл А.). Таким образом, остаточная продуктивность выражается доходом, приходящимся на землю, после того, как оплачены затраты на труд, капитал и управление.

В основе принципа предельной продуктивности (принципа вклада) лежит положение об оставшемся после покрытия издержек доходе, полученном в результате инвестиций. Принцип предельной продуктивности в отношении земельных участков реализуется следующим образом: затраты на улучшение качественных свойств земли (внесение удобрений, проведение рекультивации и т.д.) позволяют увеличить ее стоимость в размерах, значительно больших, чем вложенные затраты. Размер вклада будет соответствовать разнице между увеличением цены в результате улучшений качества земель и затратами на эти улучшения

Читайте также:  Разрешение на строительство мансарды в частном доме

Принцип возрастающей и уменьшающейся доходности заключается в том, что увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обуславливает пропорциональное увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта недвижимости, для определения которой эксперту-оценщику необходимо проанализировать различные варианты использования земельного участка, например рассчитать прибыль от строительства различных типов объектов недвижимости или различного числа объектов на этом участке. Таким образом, принцип возрастающей и уменьшающейся доходности реализуется в процессе вариантного проектирования различных сочетаний составляющих производства и определения на этой основе максимальной прибыли.

Сущность принципа оптимальной экономической величины заключается в следующем: при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях бόльшим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости данного типа. Принцип оптимальной величины подходит как к строениям, так и к земельным участкам. Например, на рынке жилья в Москве повышенным спросом пользуются одно-двух комнатные квартиры, а на земельном рынке в Подмосковье – земельные участки размером 10 соток.

Непосредственное отношение к земельным участкам и расположенным на них объектам недвижимости имеет принцип оптимального разделения имущественных прав. Основной постулат данного принципа: имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости. В отношении земельных участков разделение имущественных прав может осуществляться следующим образом:

¨ физическое разделение – разделение прав на воздушное пространство, на поверхность земли и ее недра, разделение земельного массива на отдельные участки;

¨ разделение по времени владения и пользования – различные виды аренды, пожизненное владение, будущие имущественные права;

¨ разделение совокупности имущественных прав собственности – права владения, срочного или бессрочного пользования, распоряжения, пожизненного (наследуемого) владения;

¨ разделение по залоговым правам (в перспективе).

Принцип сбалансированности (или принцип пропорциональности), заключающийся в том, что составляющие производства (либо объекта недвижимости) должны сочетаться между собой в определенной пропорции, устанавливает экономическую связь земли с капиталом, трудом и управлением. Оптимально сочетание всех четырех составляющих производства приведет к максимальному доходу, а, следовательно, и высокой стоимости объекта недвижимости при его оценке.

Группа принципов, связанных с рыночной средой, представлена принципами зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции, изменения.

Согласно принципу зависимости, на стоимость объекта недвижимости (в том числе земли) оказывают влияние различные факторы внешней среды: климатические, геологические, региональные, социальные, экономические, экологические, юридические, демографические и т.д. В зависимости от степени влияния на тот или иной объект (участок) факторы можно разделить на основные и дополнительные. Безусловно, одним из основных факторов, определяющих стоимость объекта недвижимости, является его местоположение. В совокупности с близостью к объектам инфраструктуры (дороги, торговые и культурные центры) фактор местоположения формирует понятие "экономическое местоположение недвижимости", оказывающее наибольшее влияние на стоимость объекта недвижимости.

Зависимость стоимости объекта недвижимости от различных факторов реализуется в форме связей. Связи измеряются затратами времени, денежных средств или расстоянием. Например, рассматривая влияние на стоимость дачного участка одного из региональных факторов – расположения его в живописном месте – можно попытаться измерить эту связь путем сравнения оцениваемого участка с сопоставимым, находящимся в обычной местности участком. Разница в стоимости этих объектов и будет характеризовать влияние фактора (живописность местоположения) на стоимость объекта в денежном выражении.

Согласно принципу соответствия, объект недвижимости, не соответствующий существующим в настоящее время рыночным стандартам, имеет меньшую стоимость. Принцип соответствия широко используется архитекторами при проектировании градостроительных объектов. Проекты застройки должны соответствовать типу землепользования в соответствующем районе. Разумная архитектурная однородность и высокий уровень удобств и услуг обусловливают высокую стоимость объекта.

Суть принципа спроса и предложения заключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости (спрос) и ограниченностью его предложения. Спрос на объект недвижимости обусловлен его полезностью (способностью удовлетворять потребности пользователя) и доступностью, но ограничен платежеспособностью потенциальных потребителей. Чем выше спрос, тем выше стоимость объекта недвижимости (предложение земельных участков ограничено).

Наибольшее влияние на соотношение спроса и предложения на объекты недвижимости оказывает введение законодательных и нормативных актов. Например, разрешение в законодательном порядке купли и продажи земельных участков обусловило значительное увеличение предложения на земельном рынке, что, в свою очередь, привело к стабилизации цен на землю.

Принципы конкуренции и изменения, в основном, присущи оценке зданий и сооружений.

Последнее изменение этой страницы: 2016-07-11; Нарушение авторского права страницы

При оценке стоимости земельных ресурсов оценщик должен учитывать общие специальные данные, которые влияют на стоимость оцениваемого участка.

Рыночный спрос. Спрос обусловлен полезностью и доступностью, но ограничен платежеспособностью потенциальных потребителей. Чем ниже спрос и выше предложение, тем ниже стоимость оцениваемого участка.

Целевое назначение земли. Отвод земель сельскохозяйственного назначения на другие цели может сопровождаться повышением или снижением цен.

Характер предыдущего использования земельного участка.

Зона нахождения участка. В зависимости от зоны нахождения стоимость участка может изменяться за счет статуса города, развития социально-культурного потенциала, зон рекреационной ценности, численности населения, занятости, уровня цен и т.п.

Читайте также:  Какие продукты можно вернуть в магазин

Права на оцениваемое имущество. Оценщик должен проверять все важные, относящиеся к имуществу права, которые могут повлиять на стоимость, такие, как права на поверхность земли или подземные запасы, права проезда или прохода, сервитуты, права на минеральные ресурсы, обязательства по использованию общей ограды, права на использование общих стен и т.п.

Физические характеристики земельного участка:

— площадь и форма (размеры участка, границы по дороге, улице или реке, ширина, глубина и любые преимущества или недостатки, вызванные физическими характеристиками);

— земельные излишки (если излишки земли размещены таким образом, что невозможно использовать их в будущем, то это вряд ли окажет влияние на общую стоимость. Если эти излишки можно использовать сейчас или они позволяют расширить существующие постройки, то это может существенно повысить оцениваемую стоимость);

— топография (информация о горизонталях, уклонах, дренаже, состоянии почвы и физической годности земли).

Инженерное обустройство территории:

— наличие систем водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения, электроснабжения, телефонизации, радиофикации;

— наличие наружного освещения;

— наличие удобных транспортных связей с зонами трудового тяготения, с культурными и общественными центрами.

Правовая обоснованность застройки. Правила зонирования, законы по охране окружающей среды, требования к планированию, требования на получение разрешений, строительные кодексы, жилищные кодексы, положения о разбивке земли на участки, различные виды налогов, нормативы энергопотребления, ограничения по затененности и др.

— престижность застройки, архитектурно-художественная и эстетическая выразительность застройки, развитая торговая сеть, сеть бытового обслуживания, культурных и зрелищных предприятий;

— соседство (возможность целевого использования прилегающих участков для Стоянок, подъездных путей, коммерческого использования);

— неудобства (размещение в жилой округе промышленных сооружений, шумных Шоссе, канализационных колодцев и линий высокого напряжения, пустующих домов и т.п.).

Значение коэффициента на местоположение (Км) для земель сельскохозяйственного о назначения находят как среднеарифметическое значение поправочных коэффициентов к цене земельного участка (см. Приложение 1).

Окружающая среда. Необычная роза ветров, повышенная солнечная активность, уровень осадков и связанное с ним ограничение землепользования, повышенная опасность наводнения или затопления, землетрясения, оползней, а также повышенная пожароопасность.

Ресурсное качество участка. Емкость — сколько факторов может быть приложено к участку; эффективность — уровень прибыльности, обеспечивающий сочетание факторов в случае реализации различных проектов.

2.2 Факторы влияющие на стоимость земли

При оценке стоимости земельных ресурсов оценщик должен учитывать факторы, влияющие на стоимость оцениваемого участка. Их можно подразделить на категории:

· инженерное обустройство территории;

Эти факторы зависят от общего состояния мировой экономики, экономической ситуации в стане, регионе или на местном уровне. К числу экономических факторов, которые оказывают влияние на стоимость земли со стороны спроса и предложения относятся:

Все ли факторы, особенно те, что связаны с предложением, могут в значительной степени колебаться и зависимости от местоположения конкретного земельного участка.

Они помогают объяснить характер землепользования, спрос на землю и её цену. Социологи утверждают, что у людей есть базовые потребности в приобретении земли и в общении с окружающими.

При выборе варианта землепользования важную роль играют следующие факторы:

· возрастная структура населения;

· уровень образования населения;

Правовая обоснованность застройки

ü Правовая обоснованность застройки

ü правила зонирования;

ü законы по охране окружающей среды;

ü требования к планированию;

ü требования на получение разрешений;

ü строительные кодексы;

ü жилищные кодексы;

ü положение о разбивке земли на участки;

ü различные виды налогов;

ü нормативы энергопотребления;

ü ограничения по затененности и др.

Физические характеристики земельного участка

площадь и форма;

Инженерное обустройство территории

наличие систем водоснабжения, канализации. теплоснабжения. газоснабжения, электроснабжения, телефонизации, радиофикации:

наличие наружного освещения;

наличие удобных транспортных связей с зонами трудового тяготения, с культурными и общественными центрами.

для городских земель:

ü престижность застройки;

ü архитектурно-художественная и эстетическая выразительность застройки:

ü развитая торговая сеть;

ü сеть бытового обслуживания;

ü сеть культурных и зрелищных предприятий;

ü удаленность земельного участка от делового центра, от остановок общественного транспорта.

для земель сельскохозяйственного назначения:

ü удалённость земельных участков от центров сбыта продукции и качество дороги; удалённость земельного участка от центральной усадьбы и качество дорог;

ü удалённость от автомобильной трассы и качество дорог;

ü удаленность от железной дороги и качество дорог;

ü удалённость от источников водоснабжения;

ü удалённость от источников энергии;

ü удалённость от газопровода;

ü удалённость от линий связи.

1) необычная роза ветров;

2) повышенная солнечная активность;

3) уровень осадков и связанное с ним ограничение землепользования:

4) повышенная опасность наводнения или затопления;

5) повышенная опасность землетрясения;

7) повышенная пожароопасность.

2.3 Осмотр и описание земельного участка

Особенности работы оценщика при осмотре объекта оценки

Процедура оценки объекта недвижимости начинается с его осмотра. Перед началом осмотра рекомендуется ознакомиться с имеющейся технической документацией по объекту, а также провести беседу со специалистами технических служб, ответственными за его эксплуатацию. При ознакомлении с технической документацией необходимо установить, какие основные изменения были внесены в проект, проводилась ли реконструкция, дата текущего и капитального ремонтов, были ли на объекте аварии и какие мероприятия были осуществлены для ликвидации последствий.

Читайте также:  Доверенность на получение справки за другого человека

Осмотр объекта рекомендуется осуществлять совместно с представителем, ответственным за его техническое состояние. Необходимо отметить в отчёте, в каком состоянии находится оцениваемый объект: в эксплуатируемом, на консервации, охраняется ли объект, действуют ли основные системы инженерного оборудования. При осмотре проводится фотографирование всего объекта, а также повреждений и дефектов, например, трещин, мест фильтрации воды в подземных сооружениях, провалов грунта и т.д.

Для определения рыночной стоимости объекта необходимо использовать техническую документацию.

Одной из целей осмотра является проверка соответствия объектов, указанных в технической документации реальной ситуации на участке.

При составлении отчёта об оценке в соответствии со стандартами необходимо указывать дату оценки, она соответствует дате посещения и осмотра объекта. Если в процессе работы оценщик посещал объект несколько раз, то под датой оценки понимается дата его последнего посещения для осмотра и сбора исходных данных.

Описание объекта оценки при составлении отчета

Описание района, земельного участка и оцениваемого строения – обязательная часть отчёта по оценке. Основной целью данного описания является, в первую очередь, выявление всех достоинств и недостатков оцениваемого объекта. При описание объекта оценки необходимо соблюдать следующие требования:

· отчёт должен быть понятен любому читателю;

· представленные данные должны быть чёткими, ясными и однозначными;

· исходные данные, которые затем используются в расчётах, должны быть подтверждены доступными для проверки источниками.

Таблица 3. Описание объектов недвижимого имущества

Элементы описания Характеристика
Общие положения:
1 Назначение объекта недвижимого имущества

Жилая, коммерческая, промышленная, сельскохозяйственная, специальная недвижимость

Рынок земельных участков, рынок жилых помещений, рынок коммерческой недвижимости, рынок производственных помещений

2 Текущее использование Магазин; офис; склад; кафе; ресторан; гостиница; банк; производственное здание; индивидуальный жилой дом; квартира; сезонный дом многоквартирный дом и т.п. 3 Населенный пункт √ 4 Адрес √ 5 Время до центра на общественном транспорте √ 6 Время до центра на личном транспорте √ 7 Расстояние до остановок общественного транспорта √ 8 Ближайший город √ 9 Расстояние до ближайшего города √ 10 Расстояние до ближайшей автомагистрали √ 11 Расстояние до ж/д станции √ 12 Ближайшие окружение √ 13 Границы окружения √ 14 Типичное использование окружения Жильё; административные; коммерческие; промышленные; смешанные 15 Основной тип застройки Уличная; плотная с разрывами; отдельно стоящее здание; микрорайон 16 Плотность застройки Менее 25%; 25–75%; свыше 75%; 17 Этажность застройки Многоэтажная; малоэтажная; смешанная 18 Социальная инфраструктура Наличие рабочих мест; учебные заведения; предприятия торговли; медицинские учреждения; предприятия общественного питания; предприятия бытового обслуживания; зоны отдыха; спортивные сооружения; иное 19 Благоустройство территорий Зелённые насаждения; детские площадки; гаражи; автостоянки; освещение; тротуары 20 Оцениваемые права Право собственности; право аренды или другие права; ограничения оцениваемых прав 21 Наличие договоров аренды или субаренды Привести детали договоров аренды или субаренды: сроки аренды, арендная плата, арендная плата, случаи изменения условий договора, условия прекращения договора 22 Финансовые обязательства, связанные с объектом недвижимого имущества Финансовые соглашения о кредитовании объекта недвижимости, находящегося в состоянии развития

Планы и требования законодательства:

23 Генеральный план развития населённого пункта Позволяет определить функциональную зону, в которой расположен объект оценки, а также прогнозировать развитие территории: строительство магистралей, автомобильных дорог и т.п. Неблагоприятные факторы окружающей среды: 24 Использование опасных материалов и технологий Описание 25 Наличие строений, возведённых без разрешения на строительство, не соответствующих существующим строительным нормам и стандартам. Наличие высоковольтных линий передач вблизи от объекта недвижимости, что может рассматриваться участниками рынка недвижимости как опасность для здоровья Описание 26 Площадь участка 27 Зона Производственная; зона исторической застройки; селитебная, ландшафтно-рекреационная 28 Сервитуты 29 Форма Прямоугольная; квадратная; неправильная; многоугольная; иное 30 Топография Ровное место; пологий склон; крутой склон; иное 31 Состояние участка Не разработан; расчищен и спланирован; разработан; имеются посадки; иные условия 32 Неблагоприятные условия окружающей среды Возможно затопление; близость оврагов; низкая несущая способность грунта; близость залегания грунтовых вод; возможны оползни; сейсмичность; иное 33 Транспортная доступность участка Общественный транспорт; главная автодорога; второстепенная автодорога; пересечение главной дороги; пересечение второстепенной дороги; пересечение главной и второстепенной дороги; ж/д переезд 34 Качество дорог С твёрдым покрытием, грунтовая 35 Состояние дорог Хорошее; удовлетворительное; плохое; строятся 36 Доступные инженерные коммуникации Электрические сети; водопровод; сети канализации; газопровод; теплотрасса; телефонная сеть

При описании района в зависимости от целей оценки приводятся данные по экономической, демографической, социальной, экологической ситуациям. Если район относится к исторической зоне, то при описании приводят краткую историческую справку. Кроме того, в данном разделе проводится предварительный анализ состояния рынка недвижимости, тенденций его развития, описание транспортных узлов, магистралей, развитости инфраструктуры, основных транспортных и пешеходных потоков, приводится любая доступная информация, которая потребуется при анализе наилучшего использования земельного участка.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector